Эксперты по красным линиям: просто и понятно о том, для чего нужны красные линии

Про красные линии не так давно упоминал Президент России, подразумевая под красными линиями условное обозначение границ дозволенного в отношении российского государства. А что значит красная линия в недвижимости? Зачем нужны красные линии? Кто контролирует соблюдение красной линии? Какие проблемы красные линии способны доставить собственникам недвижимости?

Вопросы специфичные, но землевладельцам принципиально важно своевременно разобраться с красными линиями и получить грамотные советы специалистов — профессионалов в области красных линий и прочих градостроительных ограничений.

Что значит красная линия

Что означает красная линия? Или так — что считается красной линией?

Уже в первой статье Градостроительный кодекс дает определение красной линии. Как бы это банально ни звучало, под термином «красная линия» законодатель буквально понимает «линию», которая отображается красным цветом в документах по планировке территории. Красные линии состоят из прямых и кривых (круговых) линий. Такими красными линиями обозначают границы общественных территорий. Это всем привычные объекты, предназначенные для общего пользования: улицы, площади, бульвары, скверы, проезды, набережные, а также береговые полосы.

Типы красных линий

Вышеуказанное определение красной линии дано в актуальной редакции ГрК РФ. Прошлая версия кодифицированного закона в понятие красной линии включала также обозначение территорий с линейными объектами, как то: линии связи и электропередачи, различные трубопроводы, автодороги, железные дороги и пр. Эти красные линии действуют до сих пор, но только при условии, что они были установлены (изменены) в документах по планировке до начала августа 2019 года  (до внесения соответствующих изменений в ГрК РФ).

Что интересно, обозначение красными линиями применяется не только в отношении реально существующих общественных территорий и линейных объектов. Красные линии показывают также участки, которые только планируется использовать в будущем для указанных целей.

Таким образом, при оценке градостроительного потенциала земельного участка следует учитывать, что существуют различные виды красных линий. Одни красные линии подтверждают существование земель общего пользования, другие — размещенных линейных объектов, а третьи — ограничивают красными линиями зону, которую власти только планируют использовать в общественных интересах.

Значение красных линий

Как называется красная линия — существующая или проектная — принципиального значения не имеет. Если красные линии установлены в документации по планировке указанной местности, то они обозначают «неприкосновенные» для застройщиков территории. Другими словами, красные линии накладывают на землю серьезные ограничения.

• Прохождение красных линий через земельный участок означает, что данную землю местные власти планируют использовать для размещения улично-дорожной сети и прочих публичных объектов. Вновь образуемые участки в пределах красных линий не подлежат распределению. Если земельный надел оформлен в частную собственность, и на его территорию «входит» красная линия, то такой участок подлежит изъятию (выкупу) у владельца.

Обратите внимание: расположение шлагбаума, забора  может не совпадать с формальными границами земельного участка.

• Отображение красных линий на плане через проектируемое или построенное здание фактически означает невозможность согласования строительства и (или) снос объекта. Зарегистрировать собственность в пределах территории, обозначенной красными линиями, практически нереально, хотя такая возможность предусмотрена в судебном (признание права собственности) и административном порядке (получение разрешения на отклонение от параметров).

Что является красной линией в строительстве, а что нет

Многие проектные документы содержат в чертежах, схемах и планах линии красного цвета, но не все из них являются красными линиями в смысле градостроительного законодательства. Например, в документах БТИ «краснеет» неузаконенная перепланировка.

Также следует отличать территории, отмеченные красными линиями, от особо охраняемых территорий (водоохранных зон и прочее). В пределах последних строительство допускается по согласованию (например, на приаэродромной территории), а за «истинную» красную линию застройщик зайти не имеет права.

Как узнать, где красные линии проходят

Красная линия — это условная граница «запретной» для частного хозяйствования территории. Где именно применить красные линии, решают местные власти при соблюдении установленного порядка.

Учитывая назначение красных линий (могут затронуть права и интересы частных лиц), процесс их установления предполагает активное участие населения. Проект планировки местности не только согласуется в уполномоченном органе после подробного градостроительного аудита, но также выносится на публичные слушания, после чего утверждается и публикуется для всеобщего сведения (либо отклоняется). Такой проект в обязательном порядке проверяется на соответствие градостроительной документации «высшего порядка»: генплану, правилам землепользования и др.

Территории, ограниченные красными линиями, в любое время могут появиться или измениться, поэтому владельцам земельных участков следует самостоятельно отслеживать вводимые ограничения. Стать инициатором изменений в проект планировки формально может стать любое заинтересованное лицо. Однако эксперты по красным линиям знают, что отменить или изменить указанные линии «частникам» удается только в исключительных случаях, когда был нарушен установленный порядок или совершены серьезные ошибки при определении «красных зон». Спорить с властями по поводу мест прохождения федеральных трасс вообще бессмысленно.

Для чего нужны красные линии, в теории понятно, но на практике возникает слишком много вопросов.

• Взять, к примеру, положение о том, что «заходить» за красные линии любой конструктивной частью строения запрещено. А распространяется ли этот запрет на крыльцо, навес, вход в здание и выход из него? Что делать в случае, когда красные линии «перечеркнули» палисадник или парковку частного дома?
• В некоторых регионах устанавливаются отступы от красных линий, которые застройщики обязаны соблюдать при размещении объекта строительства. Насколько реально согласовать нарушение отступов без пересечения красных линий?

Заочно что-либо гарантировать невозможно. Если вас коснулись указанные ограничения — обращайтесь за поддержкой к экспертам по красным линиям. Сотрудники «Земельного юриста» просто и понятно расскажут о том, какие риски несут красные линии для вашей собственности, можно ли их устранить или хотя бы минимизировать убытки.