Договор о намерениях купли-продажи недвижимости: генеральная репетиция сделки

Приобретение недвижимости редко происходит быстро. Предпродажные манипуляции способны растянуться на несколько месяцев, а тут тебе и инфляция, и сомневающийся покупатель, и перебирающий варианты продавец, а ещё надо документы к оформлению сделки подготовить. Чтобы стороны не потеряли друг к другу интерес в волнах бюрократического моря, а объект не подрос в цене, существует договор о намерениях купли-продажи недвижимости. При грамотном составлении вещь очень полезная. При неграмотном способна поставить крест на ваших целях.

Когда стоит заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости

В идеальном мире, где документы продавца в полном порядке, а покупатель владеет нужной суммой, все друг другу говорят правду и держат обещания, предварительный договор купли-продажи недвижимости потерял бы смысл. Но на практике перед подписанием основного договора стороны проходят через огонь, воду и медные трубы:

• продавец готовит комплект документов, приводит в порядок техническую документацию, снимает аресты и обременения, если они есть, запрашивает справки, получает согласия от 3-х лиц;
• покупатель собирает нужную денежную сумму, дожидается одобрения от банка на выдачу кредита, оформляет материнский капитал для покупки, получает согласие от органов опеки, при необходимости.

И в любой момент одна из сторон может отказаться от сотрудничества, оставив другую недоумевать по поводу случившегося. Слово дал — слово взял.

Чтобы зафиксировать договоренности документально: конкретизировать сроки, а также окончательную цену, рекомендуется заключить соглашение о намерениях (если хотите узнать основные условия договора, читайте существенные условия договора купли-продажи недвижимости). Это делается в качестве гарантии, что сделка состоится на условиях, указанных в предварительном соглашении, которое:

• составляется в простой письменной форме;
• не требует регистрации;
• не требует нотариального удостоверения;
• обязательно для ипотечных сделок и сделок с участием несовершеннолетних (в остальных случаях заключается по желанию сторон).

Нюансы предварительного договора: когда соглашение о намерениях способно сорвать сделку купли-продажи недвижимости

Предварительный договор или соглашение о намерениях выступает генеральной репетицией купли-продажи недвижимости, эдакой вступительной частью симфонии или прелюдией перед основным актом. При этом легкомысленного отношения к себе не потерпит, это всё ещё контракт, который порождает права, обязанности и финансовые последствия для участников.

Получить проблемы после необдуманно проставленной подписи в документе намного проще, чем вы думаете. Как минимум, можно столкнуться с необходимостью перезаключения, а как максимум, сорвать сделку или оказаться в суде. Достаточно:

• допустить ошибку в описании предмета договора (неправильно указать наименование, адрес, кадастровый номер);
• не прописать существенные условия (например, не перечислить людей, сохраняющих право пользования или проживания в квартире после продажи);
• неправильно рассчитать срок подписания основного договора (если имеет место ипотека или материнский капитал, покупателю требуется больше времени на оформление);
• не указать порядок расчетов;
• неправильно оформить соглашение о задатке, не составить расписку, не указать точно — задаток это или аванс, и так далее.

В случае нарушения срока, обнаружения серьезных дефектов недвижимости или неисполнения обязанностей сторон, договор расторгается, что влечет за собой финансовые последствия:

• если покупатель не исполняет свои обязательства, задаток ему не возвращается;
• если продавец отказывается от продажи или нарушает обязательства по соглашению, он возвращает покупателю задаток в двойном размере;
• по закону аванс возвращается покупателю в полном размере.

Но на практике с задатком и авансом связаны самые эпичные споры, которые зачастую решаются уже в суде. Разобраться кто прав, кто виноват бывает действительно сложно. Если предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества подписан, а банк в последний момент выносит отрицательное решение по кредиту, покупатель может сколько угодно доказывать, что не виноват, а продавец сколько угодно не отдавать задаток.

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Добраться до сделки в срок и без потерь

Грамотно составленный предварительный договор — залог успеха будущей сделки. Но, как и любой другой гражданско-правовой договор, он порождает определенные последствия. Какими будут эти последствия — решать только вам. Мы же в свою очередь готовы предоставить вам знания, опыт и профессионализм. Земельный юрист:

• проконсультирует вас по действующему законодательству;
• проведет правовую экспертизу документов;
• согласует выгодные условия сделки;
• разработает и составит подробный предварительный и основной договор купли-продажи в ваших интересах;
• окажет содействие при регистрации в Росреестре и многое другое.

Записывайтесь к нам на консультацию, мы будем рады вам помочь.