Приостановка и отказ: чем грозит обернуться регистрация договора купли-продажи недвижимости

Купля-продажа — наиболее распространенный вид отчуждения недвижимого имущества, но, отнюдь, не самый простой. Подписав договор и рассчитавшись по сделке, не торопитесь расслабляться, впереди вас ожидает этап регистрации перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Смена собственников у квартиры, земельного участка, дома или помещения, невозможна без государственного контроля. Бюрократия и гарантия законности в одном флаконе.

В Росреестре «всегда солнечно»: с чего начинается регистрация договора купли-продажи недвижимости

Сам по себе договор еще не является достаточным доказательством перехода права собственности на недвижимость, с юридической точки зрения это скорее документ-основание. До регистрации новый собственник не сможет объект ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду, ни завещать. Чтобы всё-таки стать полноправным хозяином имущества придётся соблюсти определенную последовательность действий. Сперва нужно правильно составить соглашение:

• в письменной форме;
• подробно прописав предмет договора — это должны быть точные сведения, идентифицирующие объект недвижимости;
• точно указав реквизиты участников — физических или юридических лиц;
• прописав цену и порядок расчетов — это особенно важно, если сделка проходит с привлечением кредитных средств или материнского капитала;
• перечислив все иные существенные условия договора (подробнее читайте существенные условия договора купли-продажи недвижимости).

Сделки по продаже долей в праве общей собственности нужно нотариально удостоверить (если всеми долевыми собственниками отчуждается весь объект недвижимости единовременно, нотариальное удостоверение не нужно). Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным при соблюдении всех требований, а права возникают и прекращаются только после регистрации в Росреестре.

Проблемы государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости: что может пойти не так

На основании договора купли-продажи недвижимости Росреестр осуществляет государственную регистрацию перехода прав на объект с внесением сведений в свою электронную базу. Работа начинается с подробного правового анализа документов, включая:

• экспертизу законности сделки — соблюдены ли все требования, прописаны ли существенные условия, получены ли согласия 3-х лиц, не ущемлены ли права несовершеннолетних и т.д.;
• проверку на предмет противоречий между заявленными правами и ранее зарегистрированными;
• установление оснований для отказа или приостановки регистрации.

С одной стороны, правовая экспертиза Росреестра — это ваша гарантия чистоты и прозрачности совершенной сделки. Но, исходя из нашего опыта, причин для отмены и приостановки регистрации у Росреестра вагон и маленькая тележка, и не все они обоснованы. Примеры навскидку:

• договор составлен с дефектами, неверно указан адрес или площадь объекта, не прописаны существенные условия (например, не перечислены люди, сохраняющие право пользования помещением);
• ошибки с обмерами и подсчетами площадей в техническом плане, которые часто возникают при разделении и объединении помещений;
• представленные документы конфликтуют с ранее внесенными сведениями в ЕГРН, или сведениями, запрошенными из архивов. Росреестр сам делает запросы в архивы, где хранятся документы-основания, выданные до 1998 года, что существенно увеличивает срок ожидания. Передача документов старого образца «лично в руки» принципиально на ситуацию с проверкой не влияет;
• не получено согласие супруга на сделку. Если квартира приобреталась в браке, то даже после развода согласие бывшего супруга обязательно (это правило не относится к объектам недвижимости, полученным по безвозмездным сделкам);
• в ЕГРН нет информации об объекте, т.е. он не поставлен на кадастровый учет. И так далее.

Итого. То, что можно сделать с первого раза, на деле получается только со второго или третьего. Необоснованные приостановки государственной регистрации случаются постоянно, т. к. регистратор, по сути, способен придраться к чему угодно. Малейшая неточность в техплане — привет кадастровому инженеру и вам — приостановка (отказ). Сказываются также внутренние технологические проблемы госоргана, которые маскируются за вполне «безобидными» казенными формулировками. И снова начинай сначала.

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Выход есть всегда

При всей пользе для собственника процесс регистрации купли-продажи на практике способен обернуться не то кошмаром, не то бюрократическим лабиринтом бессмысленно повторяющихся действий. С Земельным юристом вы избавите себя от волокиты и беготни по инстанциям. Мы работаем по всей Москве и Подмосковью, знаем наизусть требования Росреестра и пути решения проблем. А также:

• поможем с правильным оформлением договора купли-продажи недвижимости;
• проверим наличие и актуальность всех документов к сделке, получим недостающие;
• проверим чистоту объекта, законность переходов права;
• при необходимости, зарегистрируем права в Росреестре в рекордно короткие сроки;
• в особо запутанных случаях добьемся регистрации в судебном порядке.

Не теряйте времени, запишитесь на консультацию.