Градостроительное законодательство отличается большим разнообразием запретов и ограничений. К примеру, за игнорирование красных линий собственник может лишиться земли и (или) объекта строительства. Поэтому при выборе земельных участков и планировании строительных работ следует внимательно изучить утвержденную схему красных линий.
Цель установления красных линий
- Красные линии делят землю на зону общего пользования (береговая полоса, улица или проезд) и прочие территории, которые могут быть предоставлены в частное владение, в том числе под застройку. Ранее установка красных линий проводилась для обозначения границ размещения линейных объектов: трубопроводов, линий электропередач и пр. Они до сих пор отображаются на разбивочном чертеже красных линий.
- Наличие (отсутствие) на чертеже красных линий имеет определяющее значение: будет предоставлен данный участок земли в собственность или нет, получит застройщик разрешения на строительство или ему будет отказано в согласовании стройки.
Установление и отображение красных линий
Порядок установления красных линий закреплен на законодательном уровне. Чиновники не могут просто взять и «нарисовать» красные линии на карте, где им вздумается.
Понять, как устанавливаются красные линии, можно по данной схеме:
- Разработка красных линий. Местные власти принимают решение о подготовке проекта планировки местности — ППТ (в Москве этим занимается Москомархитектура, в области — Администрации). С инициативой установить красные линии может выступить не только публичный орган, но и любое частное лицо.
- Согласование красных линий. С подготовленным проектом в обязательном порядке будет ознакомлено местное население. Для этого документ печатают в специальных источниках, предназначенных для официальной публикации правовых актов. Заинтересованные лица могут предлагать иные варианты (примеры) размещения красных линий. С учетом внесенных предложений и замечаний разрабатывается окончательный проект планировки. Далее этот документ проверяется и согласуется в уполномоченном органе.
- Утверждение красных линий. Для достижения соглашения по красным линиям со всеми заинтересованными лицами, чьи права могут быть затронуты проектом, проводятся публичные слушания. Прежде всего это относится к владельцам земельных участков на данной территории. По результатам слушаний подводятся итоги. Глава населенного пункта принимает решение о принятии или отклонении ППТ. Завершается процесс официальной публикацией проекта планировки и регистрацией в кадастре недвижимости. Все линии отмечаются на публичной кадастровой карте.
Как видите, установленный порядок отображения красных линий призван обеспечить защиту интересов тех лиц, чьи права могут быть затронуты в результате такой деятельности:
- местные власти проводят аудит градостроительной документации всех уровней, включая генеральные планы и правила землепользования;
- собственники земельных участков принимают активное участие в публичных обсуждениях.
И все же ошибки случаются. В этом случае приходится либо вносить изменения в градостроительные документы (что очень сложно), либо пытаться исправлять ситуацию через суд (что еще сложнее).
Несмотря на то, что многие случаи похожи, каждая проблема — уникальна. Нужен грамотный совет? Обращайтесь с вопросами к нашим экспертам по земле и строительству.
