Договор купли-продажи недвижимости — ваши правила игры

Автор материала: Воробьёв Кирилл Андреевич

Опыт работы в области земельного права — 9 лет

Задать вопрос автору

Каждый день на рынке недвижимости совершаются сделки: продают и покупают земельные участки, дома, квартиры, заводы и предприятия. Стоят объекты больших денег, соответственно, привлекая мошенников и «черных риелторов». У продавца и покупателя равное положение, оба идут на риск, поэтому каждый стремится по-максимуму защитить свои интересы. Однако маленькое упущение или неточность, на которые не обратили внимания, способны привести к плачевным последствиям.

Договор купли-продажи недвижимого имущества — теоретический ликбез

При заключении договора-купли продажи недвижимого имущества надо быть дотошным и к внешним обстоятельствам, и к каждой букве в соглашении. Ведь небрежно оформленная сделка может стать предметом судебного спора и причиной несправедливого решения, хоть и безупречного с формальной точки зрения. Или, как минимум, не выдержать проверки регистратором и «подвесить» переход прав на неопределенный срок.

Что касается теории вопроса

Любые сделки с недвижимостью совершаются исключительно в письменной форме. Как правило, составляется единый документ, который скрепляется подписями сторон. Законом предусмотрены условия, которые в обязательном порядке должны быть согласованы сторонами, в противном случае договор может быть признан недействительным или незаключенным со всеми вытекающими из такого признания последствиями. Помимо существенных условий сторонам рекомендуется прописать иные важные моменты, требующие согласования. Отсутствие указанных пунктов не влияет на действительность соглашения, но позволяет решать конфликтные ситуации малой кровью. Здесь все просто: не позаботитесь о своих интересах — потом ничего не докажете.

Ряд сделок потребуют нотариального удостоверения:

• рента;
• продажа от лица несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного;
• отчуждение доли общего имущества (кроме случаев продажи всех долей в рамках одной сделки).

И все без исключения сделки проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Цена ошибки при заключении договора купли-продажи недвижимости

Итак, составляя договор купли-продажи недвижимости, уделите особое внимание следующим пунктам:

• до мелочей прописывайте предмет, будь то участок земли или квартира (адрес, кадастровый номер, площадь, состояние, права третьих лиц, обременения). Это избавит от конфликтов и обвинений в злом умысле;
• подробно расписывайте порядок передачи объекта и оплаты, подтверждайте совершенное передаточным актом;
• предусмотрите ответственность сторон в случае неисполнения обязательств или просрочки, действия при выявлении разногласий или непредвиденных ситуаций;
• если вы покупатель, настаивайте на указании реальной цены. Часто продавцы для снижения налоговой нагрузки настаивают на занижении стоимости имущества, а в случае судебного спора покупателю возвращают ту сумму, которая указана в соглашении. Вот такая «рабочая» схема.

Перед тем, как ставить подпись в документе, проверьте наличие у другой стороны:

• согласие супруга (супруги) на покупку или продажу, заверенное нотариусом;
• если участвуют дети до 18 лет, потребуются справки и заключения органов опеки;
• согласие других собственников, если имущество — предмет долевой собственности;
• акт согласования границ с соседями, если земельный участок не размежеван.

Отсутствие нужного документа, ошибка или неточность могут стать причиной приостановки регистрации с последующим отказом или привести участников сделки в зал суда. Придётся примерить на себя роль Шерлока Холмса и проверить всю подноготную контрагента и продаваемого объекта:

• посредник, выступающий от лица продавца, может оказаться мошенником, который с «липовой» доверенностью выходит на сделку, о которой собственник и не помышлял;
• реальный объект может разительно отличаться от того, что указано в документах и показано на местности. Надо ли говорить, что не в лучшую сторону;
• на земельном участке могут оказаться не оформленные постройки (самострой, по-простому). А нерадивый собственник забыл сказать об этом (а в общую цену включить не забыл);
• или же объект является предметом судебного спора, находится под арестом, обременен залогом или правами третьих лиц.

Любая из этих ситуаций влечет проблемы с той или иной степенью сложности. Нотариус и регистратор, конечно, проводят проверку в рамках своих полномочий, но способны ли они дать гарантии лично Вам?

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Профессиональная помощь — Ваша безопасность

На практике можно столкнуться с такими нюансами, о которых и не подозреваешь. Каждый случай уникален и нужно проводить всестороннюю проверку, чтобы обезопасить себя от сюрпризов. И пусть участие юриста на другой стороне не усыпляет вашу бдительность. Он приглашен, чтобы учесть интересы вашего контрагента и проект соглашения может содержать скрытые риски. Лучше последуйте его примеру и обратитесь за помощью к профессионалам. Земельные юристы представляют полный комплекс услуг:

• проверят контрагента и объект «со всех сторон»;
• помогут провести переговоры и составят соглашение с учетом ваших интересов;
• помогут в регистрации перехода прав в рекордно короткие срок.

Звоните нам, мы готовы к сложностям.

Цены

Сопутствующие услуги