Что такое уведомления о строительстве и как мы к этому пришли
Россия по-прежнему остается страной больших расстояний и земельных наделов. У нас наконец-то начался процесс оттока населения из больших городов, и спрос на участки земли под индивидуальное жилищное строительство, а также под дачи и садоводство сильно возрос. Иметь свой собственный домик в деревне стало не просто модно и статусно, это стало показателем общего комфорта жизни.
До августа 2018 года существовало два способа построить и зарегистрировать право собственности на частный дом:
- «дачная амнистия» — в случае, если разрешенное использование позволяло применить эти нормы законов;
- разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию — во всех остальных случаях.
Хотите получить консультацию по вашему делу?
Итак, что же изменилось
Про «дачную амнистию» мы подробно рассказывали в предыдущей статье, поэтому здесь остановимся только на разрешениях (РНС):- Больше не нужно готовить некоторые документы, которые требовались при РНС.
- Вместо заявления о выдаче разрешения на строительство правообладатель участка заполняет уведомление о планируемом строительстве, где отрисовывает схему участка и сообщает все существенные сведения.
- Аналогом РНС служит уведомление о согласовании строительства, выдаваемое муниципалитетом в течение 7 дней. Причем, если в течение этого срока ответ от чиновников не получен, то стройка считается согласованной (подробнее об этом чуть ниже).
- По окончании строительства вместо заявления о выдаче акта о вводе в эксплуатацию правообладатель участка составляет новое уведомление о завершении строительства — и пуляет им туда же, где получал первое согласование. В уведомлении прописываются параметры получившегося строения, характеристики участка и прочие важные данные.
- В случае если администрация согласовывает уведомление, то самостоятельно направляет документы в Росреестр для регистрации права собственности. Сервис, однако.
Что осталось прежним
Очень показательна в свете этого динамика ввода в эксплуатацию жилья населением г. Москвы — так Росстат отделяет статистику по индивидуальному жилью от многоквартирных домов.
Смотрите, с начала 2018 года, как это обычно бывает, количество построенного жилья возрастает — чиновники вышли с каникул, отошли от отчетности и статистики, подаваемой за прошлый год, и начали рассматривать поданные заявления. Процесс набирал обороты вплоть до апреля 2018. В это время уже вовсю обсуждался законопроект о внесении глобальных изменений в Градостроительный кодекс, и как это обычно бывает, все в отрасли замерло.
Люди, которые только планировали вводить свое жильё в эксплуатацию, решили дождаться принятия закона, чтобы оформить все в уведомительном порядке. Те москвичи, у которых процесс уже шел полным ходом, вводили дома в эксплуатацию по старому порядку и вошли в цифру в 17,5 тыс. кв. м.
С мая по август 2018 года наблюдался резкий спад оформления готовых метров — сказалось затишье перед бурей. Спад продолжился с августа по октябрь — время недоумения и обкатки нового порядка действий. А вот под конец года мы видим резкий рост ввода в эксплуатацию индивидуального жилья. И тут, помимо того, что люди освоили новый путь оформления, сыграл свою роль льготный период.
До 1 марта 2019 года можно было узаконить любой самострой, если подать уведомление о начале и о завершении строительства. Кто хотел, тот успел.
Дополнительные согласования: правда или вымысел
Сейчас список «довесков» довольно внушительный:- согласования с Росавиацией, если участок попадает в приаэродромную зону;
- с Роснедрами, если участок расположен не в границах населенного пункта;
- с Минприроды, если участок входит в ООПТ или расположен в границах ее охранной зоны;
- с Минкультуры, если участок находится в историческом поселении или рядом есть ценные объекты археологического назначения;
- согласование с ведомствами, ответственными за охрану водных ресурсов: Росрыболовством, Росводресурсами, местной администрацией;
- согласование с Росавтодор, если участок входит в придорожную зону или зону охраны автомобильной дороги.
Хотите получить консультацию по вашему делу?
- необходимость доп.согласований указана в ГПЗУ; особенность только в том, что сейчас заказывать ГПЗУ для получения согласия на стройку по закону необязательно;
- согласованное уведомление о начале строительства выдается с листом, на котором указаны нужные ведомства, с которыми придется договариваться; потом наличие этих согласований будет проверяться при рассмотрении уведомления о завершении стройки;
- самый распространенный случай — когда заявителю выдается уведомление о несоответствии стройки нормам закона, и в нем указывается причина — отсутствие доп.согласований.
Истории с форумов пестрят такими фактами: чиновники требуют каждый свое. На этом фоне как грибы растут различные посредники, которые обещают согласовать стройку с аэропортами, водниками, лесниками или ископаемыми структурами за 100, 200, 300 тысяч, в течение одного-двух дней. И тут важно включить здравый смысл и не впадать в маразм, организуя кормушку для таких вот ловкачей.
Как правило, расцвет мошенничества наблюдается в той сфере, которая плохо отрегулирована государством и в которой присутствуют реальные проблемы. Причем настолько реальные, что людям проще искать обходные пути и «левых» помощников, чем идти напрямую.
У нас согласование с дополнительными инстанциями входит в услугу по получению согласованного уведомления о планируемом строительстве и не потребует от клиента дополнительных телодвижений. Как говорится, оптом дешевле.
Как «впихнуть» дом в предельные параметры ИЖС
Определение, данное в Градостроительном кодексе индивидуальному жилому дому, указывает нам на его параметры:- этажность — не более 3-х надземных;
- высота — не более 20 м;
- комнаты — основные, предназначенные для проживания, и вспомогательного назначения;
- не предназначен для раздела на квартиры.
Как мы сумели этого достичь? Коммерческая тайна. Но в итоге мы смогли убедить чиновников утвердить уведомление клиента, так как прямого запрета на строительство подземного 4-го этажа в законе нет. Значит, дом в итоге выходит на 4 этажа, и в этом плюс изменений уведомительной системы. Ранее при получении разрешения на строительство такое было недопустимо, в 3 этажа включались все надземные, подземные, мансардные.
У Олега над третьим этажом жилая мансарда. Туда ведет капитальная лестница, проведено отопление и высота стен около 2 м. Причем разрешение на строительство ему выдавалось в свое время на трехэтажный дом с нежилым чердаком. Но за те 10 лет, что строился дом, Олег обзавелся третьим ребенком и у него возникла надобность еще в одной детской. Так чердак стал жилой комнатой. Как Олегу узаконить свое самоуправство?
“Тут ситуация намного сложнее. Если бы высота стен не превышала 1,5 метров от уровня пола, то можно было бы затаиться и дожидаться выявления несоответствий чиновниками на месте. Ну или демонтировать лестницу, батареи отопления и на момент осмотра дома кадастровым инженером и чиновниками администрации попытаться выдать мансарду за нежилой холодный чердак. Но с теми характеристиками, которые имеются у этого коттеджа, пришлось искать другие пути решения проблемы. Здесь все намного сложнее”, — говорит Александр.
И хотелось бы предостеречь граждан от нарушения закона, но практика показывает, что нашим людям проще разгребать последствия, чем заранее проконсультироваться с юристом и очертить для себя рамки дозволенного.
Хотите получить консультацию по вашему делу?
