Уведомления о строительстве: почему их называют «письма счастья» в одну сторону

Еще не прошло и года, как в стране изменился порядок строительства индивидуальных домов. На смену разрешениям на строительство и актам о вводе в эксплуатацию пришли уведомления. Как неубедительные актеры, под маской простоты прячущие скрытые пороки, уведомления о строительстве никого не смогли обмануть. В какие же передряги втянули нас новые нормы?

Что такое уведомления о строительстве и как мы к этому пришли

Россия по-прежнему остается страной больших расстояний и земельных наделов. У нас наконец-то начался процесс оттока населения из больших городов, и спрос на участки земли под индивидуальное жилищное строительство, а также под дачи и садоводство сильно возрос. Иметь свой собственный домик в деревне стало не просто модно и статусно, это стало показателем общего комфорта жизни.

До августа 2018 года существовало два способа построить и зарегистрировать право собственности на частный дом:

• «дачная амнистия» — в случае, если разрешенное использование позволяло применить эти нормы законов;
• разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию — во всех остальных случаях.

И тот, и другой порядок был упразднен несколькими росчерками пера: Градостроительный кодекс был изменен окончательно и бесповоротно. Халява «дачной амнистии» закончилась, а (предположительно) халява для ИЖС и садоводов только началась.

Итак, что же изменилось

Про «дачную амнистию» мы подробно рассказывали в предыдущей статье, поэтому здесь остановимся только на разрешениях (РНС):

1. Больше не нужно готовить некоторые документы, которые требовались при РНС.
2. Вместо заявления о выдаче разрешения на строительство правообладатель участка заполняет уведомление о планируемом строительстве, где отрисовывает схему участка и сообщает все существенные сведения.
3. Аналогом РНС служит уведомление о согласовании строительства, выдаваемое муниципалитетом в течение 7 дней. Причем, если в течение этого срока ответ от чиновников не получен, то стройка считается согласованной (подробнее об этом чуть ниже).
4. По окончании строительства вместо заявления о выдаче акта о вводе в эксплуатацию правообладатель участка составляет новое уведомление о завершении строительства — и пуляет им туда же, где получал первое согласование. В уведомлении прописываются параметры получившегося строения, характеристики участка и прочие важные данные.
5. В случае если администрация согласовывает уведомление, то самостоятельно направляет документы в Росреестр для регистрации права собственности. Сервис, однако.

Что осталось прежним

Очень показательна в свете этого динамика ввода в эксплуатацию жилья населением г. Москвы — так Росстат отделяет статистику по индивидуальному жилью от многоквартирных домов.

Смотрите, с начала 2018 года, как это обычно бывает, количество построенного жилья возрастает — чиновники вышли с каникул, отошли от отчетности и статистики, подаваемой за прошлый год, и начали рассматривать поданные заявления. Процесс набирал обороты вплоть до апреля 2018. В это время уже вовсю обсуждался законопроект о внесении глобальных изменений в Градостроительный кодекс, и как это обычно бывает, все в отрасли замерло.

Люди, которые только планировали вводить свое жильё в эксплуатацию, решили дождаться принятия закона, чтобы оформить все в уведомительном порядке. Те москвичи, у которых процесс уже шел полным ходом, вводили дома в эксплуатацию по старому порядку и вошли в цифру в 17,5 тыс. кв. м.

С мая по август 2018 года наблюдался резкий спад оформления готовых метров — сказалось затишье перед бурей. Спад продолжился с августа по октябрь — время недоумения и обкатки нового порядка действий. А вот под конец года мы видим резкий рост ввода в эксплуатацию индивидуального жилья. И тут, помимо того, что люди освоили новый путь оформления, сыграл свою роль льготный период.

До 1 марта 2019 года можно было узаконить любой самострой, если подать уведомление о начале и о завершении строительства. Кто хотел, тот успел.

Дополнительные согласования: правда или вымысел

Сейчас список «довесков» довольно внушительный:

• согласования с Росавиацией, если участок попадает в приаэродромную зону;
• с Роснедрами, если участок расположен не в границах населенного пункта;
• с Минприроды, если участок входит в ООПТ или расположен в границах ее охранной зоны;
• с Минкультуры, если участок находится в историческом поселении или рядом есть ценные объекты археологического назначения;
• согласование с ведомствами, ответственными за охрану водных ресурсов: Росрыболовством, Росводресурсами, местной администрацией;
• согласование с Росавтодор, если участок входит в придорожную зону или зону охраны автомобильной дороги.

Могут быть и другие согласования, которые зависят от индивидуальных характеристик участка, — например, если недалеко от вас расположено старое кладбище, ЛЭП, газопровод, нефтепровод и другие инженерные коммуникации.

В самом Градостроительном кодексе эти согласования прямо не предусмотрены. Но их законность зашифрована в длинной и неудобоваримой фразе: «размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве». Это означает, что если участок находится в границах любой из указанных выше зон, то он ограничен в использовании, и без разрешения соответствующего ведомства строительство не допускается. Представьте, сколько людей не знало о своих ограничениях на участках, или просто не знают закон? Незнание закона не освобождает от ответственности — делайте выводы. Если постройку не удастся сохранить, ее придется снести.

На практике это выглядит следующим образом:

• необходимость доп.согласований указана в ГПЗУ; особенность только в том, что сейчас заказывать ГПЗУ для получения согласия на стройку по закону необязательно;
• согласованное уведомление о начале строительства выдается с листом, на котором указаны нужные ведомства, с которыми придется договариваться; потом наличие этих согласований будет проверяться при рассмотрении уведомления о завершении стройки;
• самый распространенный случай — когда заявителю выдается уведомление о несоответствии стройки нормам закона, и в нем указывается причина — отсутствие доп.согласований.

Истории с форумов пестрят такими фактами: чиновники требуют каждый свое. На этом фоне как грибы растут различные посредники, которые обещают согласовать стройку с аэропортами, водниками, лесниками или ископаемыми структурами за 100, 200, 300 тысяч, в течение одного-двух дней. И тут важно включить здравый смысл и не впадать в маразм, организуя кормушку для таких вот ловкачей.

Как правило, расцвет мошенничества наблюдается в той сфере, которая плохо отрегулирована государством и в которой присутствуют реальные проблемы. Причем настолько реальные, что людям проще искать обходные пути и «левых» помощников, чем идти напрямую.

У нас согласование с дополнительными инстанциями входит в услугу по получению согласованного уведомления о планируемом строительстве и не потребует от клиента дополнительных телодвижений. Как говорится, оптом дешевле.

Как «впихнуть» дом в предельные параметры ИЖС

Определение, данное в Градостроительном кодексе индивидуальному жилому дому, указывает нам на его параметры:

• этажность — не более 3-х надземных;
• высота — не более 20 м;
• комнаты — основные, предназначенные для проживания, и вспомогательного назначения;
• не предназначен для раздела на квартиры.

Но наш человек не был бы русским человеком, если бы не хотел подвинуть эти тесные рамки. К нам регулярно приходят клиенты, у которых имеются некоторые «отклонения» от нормы.

У Василия построен добротный трехэтажный коттедж с техподвалом. Там у него — котельная, сауна с предбанником и бильярдный стол в центре. Ушлый кадастровый инженер утверждает, что у него 4-х этажный дом, и зарегистрировать его он не сможет. Что делать Василию?

“На самом деле вопрос с подземным этажом очень спорный. С одной стороны, в ГрК не сказано ничего про подземные этажи, с другой — если в подвале полноценное по высоте помещение, которое может выполнять иные, кроме технической, функции, то действительно дом становится 4-х этажным. — рассказывает Александр, юрист нашей фирмы. — Но мы сумели помочь Василию, и уже в марте этого года он зарегистрировал свое право собственности на дом как на ИЖС. Причем в ЕГРН дом числится как 4-этажный: 3 этажа надземных и 1 подземный, так как заглублен больше, чем на ПОЛОВИНУ от общей высоты подземного этажа.”

Как мы сумели этого достичь? Коммерческая тайна. Но в итоге мы смогли убедить чиновников утвердить уведомление клиента, так как прямого запрета на строительство подземного 4-го этажа в законе нет. Значит, дом в итоге выходит на 4 этажа, и в этом плюс изменений уведомительной системы. Ранее при получении разрешения на строительство такое было недопустимо, в 3 этажа включались все надземные, подземные, мансардные.

У Олега над третьим этажом жилая мансарда. Туда ведет капитальная лестница, проведено отопление и высота стен около 2 м. Причем разрешение на строительство ему выдавалось в свое время на трехэтажный дом с нежилым чердаком. Но за те 10 лет, что строился дом, Олег обзавелся третьим ребенком и у него возникла надобность еще в одной детской. Так чердак стал жилой комнатой. Как Олегу узаконить свое самоуправство?

“Тут ситуация намного сложнее. Если бы высота стен не превышала 1,5 метров от уровня пола, то можно было бы затаиться и дожидаться выявления несоответствий чиновниками на месте. Ну или демонтировать лестницу, батареи отопления и на момент осмотра дома кадастровым инженером и чиновниками администрации попытаться выдать мансарду за нежилой холодный чердак. Но с теми характеристиками, которые имеются у этого коттеджа, пришлось искать другие пути решения проблемы. Здесь все намного сложнее”, — говорит Александр.

И хотелось бы предостеречь граждан от нарушения закона, но практика показывает, что нашим людям проще разгребать последствия, чем заранее проконсультироваться с юристом и очертить для себя рамки дозволенного.

Третья история намного специфичнее.

У Геннадия имеется дом на земельном участке площадью 750 кв. м. Он задумал построить небольшой гостевой домик на месте огорода и пошел получать разрешение. Однако ему отказали под предлогом следующего. ПЗЗ в данной зоне разрешает строительство на участке минимальной площадью 600 кв. м, с плотностью застройки не более 65%. Соответственно, мэрия посчитала, что для строительства второго дома (площадью, что интересует Геннадия) на том же участке не хватает еще 50 кв. м, а также проинформировала о невозможности строить второй дом и отказало Геннадию на этом основании. Кто из них прав — мэрия или Геннадий?

“Очень странный отказ на самом деле. Во-первых, если рассчитать площадь с учетом плотности застройки, то выходит 750*65% = 487 кв. м. Исходя из этого можно построить 2 дома: первый площадью 200 кв. м, второй — 287 кв. м. Или 4 дома: 3 по 100 кв. м и один 187 кв. м. Вот как раз яркий пример того, как на практике происходит реализация правовых норм”, — комментирует ситуацию Александр.

О том, как сложится история у Геннадия, мы напишем в нашем блоге по мере развития событий. В любом случае, не существует безвыходных ситуаций. Существуют ситуации, на выход из которых жалко денег.

Как ужиться с новым порядком?

Конкретно наша фирма задалась этим вопросом еще в августе 2018 года. И в августе у нас уже были согласованные уведомления о начале строительства. К октябрю у нас уже был готов тщательно отработанный план действий, а с ноября 2018 года оформление домов по уведомительному порядку встало на поток и покатилось по рельсам, как многотонный состав. К окончанию льготного периода – 1 марта 2019 г. — по августовским уведомлениям мы уже получили согласованные уведомления о завершении и обжаловали кучу отказов госорганов в согласовании. Также мы набрались опыта в обжаловании незаконных требований о дополнительных согласованиях. Мы на ходу цепляли к этому поезду новые вагоны дополнительных согласований, подбрасывали в топку уголь неправомерных отказов, и в итоге вовремя доставляли пассажиров до места назначения.

По мере движения нашего поезда в Москве и области прибавилось количество новых узаконенных частных домов, и благодаря усилиям нашей организации они в совокупности могли бы заполнить небольшой город типа Можайска.

Еще есть билеты! — и мы готовы с радостью доставить вас от пункта назначения «Начало стройки» до станции «Регистрация права собственности» на Юридическом «Сапсане». Звоните, записывайтесь на консультацию, и вы еще успеете занять самое комфортное купе!