Как получить государственную землю в аренду

Развеем мифы и «страшилки» об арендных отношениях с государством, а также расскажем, как получить арендованную казенную землю в собственность «за три копейки» (всего за 3% от кадастровой стоимости — может меняться в зависимости от региона).

Аренда земли: в чем выгода?

Как профессиональные земельные юристы, мы не имеем предубеждений в отношении прав временного пользования землей, напротив, предсказываем этому правовому институту большое будущее. Попробуем и вас убедить, представив рейтинг преимуществ аренды земельного участка.

Надежный партнер

Любые сделки с недвижимостью относятся к операциям с высокой долей риска: и суммы крупные, и процедура оформления сложная, и количество мошеннических схем запредельное (черные риелторы и т. п.). С этой точки зрения, отношения с государством предоставляют максимально возможную гарантию безопасности и надежности.

Свободные деньги

Покупая землю в собственность, приходится изымать из оборота приличную сумму денег. При аренде участка финансы продолжают «работать», принося доход (из которого потом можно брать средства на оплату арендных платежей).

Экономия на налогах

Недвижимость, оформленная в собственность, отягощает кошелек обязательными налогами, которые новоявленному собственнику приходится платить ежегодно. А это до 10% от кадастровой стоимости земли! Причем не имеет значения, используется земельный участок или стоит без дела. Иногда такие суммы налогов превышают совокупные расходы на аренду такой же земли.

Льготный выкуп земли

Мало того, что права аренды имеют собственную ценность (как объект), так еще и предоставляют возможность добросовестному арендатору выкупить землю за условный процент от кадастровой стоимости.

Готовы поспорить, Вы уже серьезно задумались об аренде земли. Добавим весомый аргумент, почему желательно не откалывать такое решение в долгий ящик. Теперь получить казенную землю в аренду гораздо проще, чем раньше.

• Последние изменения закона (Земельного кодекса) «передали» компетенцию по принятию решений о распоряжении земельными участками на места (от города или районного центра — в администрацию поселения, где расположен участок).
• Установлены случаи, когда землю можно получить в пользование без обязательного проведения торгов (аукциона).

Как арендовать землю у государства

Если говорить совсем уж коротко, без воды, то способов всего два:

• Принять участие в аукционе по аренде и победить.

Аукционы могут быть организованы по инициативе местной администрации либо заинтересованных лиц (граждане и организации). Необходимое условие — участок имеет установленные границы и отображается на публичной карте (кадастровой).

• Заключить арендный договор вне аукциона.

Способ исключительный, рассчитан на определенную категорию землепользователей (льготники) или особые условия процедуры. Причем земельные участки могут даже не иметь очерченных границ и, соответственно, не отображаться на кадастровой карте.

Если разбирать каждый способ подробно, то получится примерно следующий план действий.

Заключение соглашения аренды государственного (муниципального) земельного участка через победу в торгах

Инициатором проведения торгов могут выступить как представители местной власти, так и сами граждане, приметившие свободный земельный участок. Алгоритм действий и процедура оформления земли в пользование в каждом случае будет иметь свои особенности.

Аукцион организован по инициативе местной администрации

Шаг 1. Поиск «предложения»

Первое, что нужно сделать, это найти земельный участок, который выставляется на торги. Это можно сделать с помощью официального портала www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все данные об аукционах, приводящихся в России. Также информацию о передаче земли в пользование по итогам аукциона муниципальные органы должны размещать на своих официальных веб-ресурсах и в местных периодических изданиях.

Не так давно появилась возможность посмотреть участки, которые выставлены на торги, в режиме «онлайн» на публичной кадастровой карте. Необходимо зайти на карту, выбрать соответствующий фильтр, нажать на кнопку «Слои». Все нужные участки подсветятся розовым.

Шаг 2. Осмотр участка

Прежде, чем подавать заявление на аукцион, нужно знать, за что борешься. Для этого есть легальная возможность совершенно бесплатно осмотреть лот. За ее реализацию отвечают организатор аукциона и собственник участка (арендодатель).

Для осмотра земли, как правило, нужно предварительно записаться на просмотр. Для этого на указанный в извещении об аукционе e-mail отправляется сообщение с указанием:

• темы («Запрос на осмотр лота»);
• содержания (данные о лице, которое будет осматривать землю, контакты, информация об аукционе, лоте).

Далее в течение двух суток организатор должен направить заявителю в ответ «смотровое письмо», в котором будут содержаться информация о дате осмотра лота и контакты лица, который отвечает за организацию осмотра.

Шаг 3. Оформление заявки

Если по итогам осмотра вы решили, что участок вам подходит, нужно оформлять заявление на участие в торгах по форме, указанной в извещении. В нем обязательно должны быть заполнены все пункты.

Также к заявке нужно приложить:

• паспорт (для физических лиц);
• устав и документы о регистрации (для юридических лиц);
• документацию, которая подтверждает внесение задатка.

Почему могут не допустить к участию?

Уже на этапе формирования заявки могут возникнуть проблемы, по которым лицо может быть не допущено до участия в аукционе.

• Предоставленная документация (или заявление) содержит ложные сведения.
• Представлен неполный комплект документов.
• Не уплачен задаток.
• Физическое или юридическое лицо, которое подало заявку, не имеет права быть участником аукциона в соответствии с требованиями актуального на момент торгов законодательства.

Процедура и сроки приема заявок

При желании участвовать в аукционе должно быть исполнено принципиальное требование: от одного человека/организации — одна заявка по поводу одного лота.

Заявитель (его представитель) приносит заявку лично/отправляет по почте. При этом заявление и все подаваемые документы должны быть сшиты в единый документ со сквозной нумерацией.

Организатор фиксирует подачу заявления в журнале регистрации с присвоением порядкового номера и указанием даты и времени приема.

Если нарушен срок внесения заявки, то она возвращается человеку/организации без регистрации.

До окончания процедуры приема заявок можно в любой момент отозвать свое заявление. Это делается путем направления организатору уведомительного письма в письменной форме.

Шаг 4. Внесение задатка

Одно из основных требований для участия в аукционе — внесение задатка. Деньги переводятся на расчетный счет, реквизиты которого указаны в извещении об аукционе. Сроки осуществления перевода средств и сумма также указываются в этом документе.

Квитанция о перечислении средств (платежное поручение, чек) — доказательство внесения задатка. Предоставление заявителем организатору квитанции, чека об оплате автоматически подтверждает заключение договора о задатке.

На «платежке» обязательно должна быть отметка банка о его исполнении.

Правила внесения задатка

В «платежке» в качестве плательщика может быть указан только заявитель. В ином случае деньги будут считаться перечисленными ошибочно и вернуться плательщику. Соответственно, в отношении заявителя будет установлено невыполнение условия о внесении задатка.

Задаток должен быть внесен в период, указанный в извещении. Внесение средств с опозданием означает невыполнение условий, указанных в извещении. Заявитель не будет допущен к участию в торгах, а деньги вернуться на его счет.

Судьба задатка

• В случае отзыва заявки или в случае недопущения лица до участия в аукционе, размер задатка ему возвращается в полном объеме в течение трех дней с момента подачи уведомления об отзыве/оформления протокола рассмотрения заявок, соответственно.
• Также задаток подлежит возврату лицам, которые не стали победителями аукциона.
• Деньги, внесенные победителем торгов, засчитываются ему в счет аренды земельного участка и возврату не подлежат.

Шаг 5. Рассмотрение заявок

Для рассмотрения заявок и дальнейшего проведения аукциона организатором торгов формируется аукционная комиссия. Комиссия, в частности, проверяет соответствие заявки требованиям закона и извещения, выполнение участниками обязанности внести задаток.

По результатам рассмотрения заявлений комиссией составляется протокол. Он подписывается членами комиссии и размещается в публичном доступе на официальном сайте аукциона.

Также комиссия направляет заявителям уведомления о принятии/непринятии к участию в торгах.

Шаг 6. Аукцион

В назначенную дату проводятся торги. Они могут проводиться путем очного участия, но чаще — это электронный аукцион.

Торги в форме аукциона подразумевают установление начальной цены лота (стоимости аренды земельного участка), указанной в извещении, и повышения ее на «шаг аукциона».

• Сначала участники проходят регистрацию, в результате которой им присваиваются номера.
• Далее участники допускаются в аукционный зал (виртуальный или реальный).
• Представитель аукционной комиссии объявляет о начале проведения торгов и представляет аукциониста.
• Аукционист объясняет участникам порядок и правила проведения мероприятия, оглашает основные характеристики лота, начальную цену и «шаг».
• Далее проводятся непосредственные торги путем повышения участниками цены лота на «шаг аукциона».
• Когда не осталось участников, которые готовы предложить наиболее высокую цену, аукцион завершается.
• Аукционист объявляет победителя.
• Аукционная комиссия составляет протокол по итогам торгов. Один экземпляр передается победителю.
• Протокол размещается на сайте торгов.

Участники не могут покидать зал во время торгов, общаться между собой или совершать звонки по телефону.

Признание аукциона несостоявшимся

Аукцион может быть признан несостоявшимся, если:

• была подана одна заявка или вообще ни одной;
• к торгам был допущен один участник или вообще никто не допущен;
• в торгах по факту участвовал один участник;
• при проведении аукциона отсутствовали все участники (их представители);
• никто из участников не повысил ставку от начальной цены.

Последствия признания аукциона несостоявшимся:

• если нет участников — проводится повторно (условия повторных торгов могут быть изменены);
• если один участник — договор аренды заключается с ним.

Начальная цена лота

Начальная цена торгов, на которых разыгрывается право заключения соглашения на аренду публичной земли устанавливается на выбор уполномоченного органа:

• либо в размере арендной платы за год, которая устанавливается на основании рыночной оценки;
• либо в размере не менее полутора процентов от кадастровой стоимости участка.

В ситуации, когда торги признаны несостоявшимися, стартовая цена лота на повторном аукционе понижается. Однако стоимость не может быть снижена более чем на 30%.

Шаг 7. Заключение арендного соглашения

Когда победитель определен, с ним заключается договор аренды лота по правилам гражданского и земельного законодательства (ГК РФ и ЗК РФ). Победителю (единственному участнику) арендодателем направляется проект соглашения в течение десяти дней с момента составления протокола торгов.

В течение 30 дней победитель торгов должен подписать договор. Если он этого не сделает в указанный срок, то арендодатель может предложить заключение договора другому участнику торгов, от которого поступило предпоследнее предложение по цене. Однако предпоследний участник подписывает договор на условиях о цене, которые предложил победитель аукциона.

Если и этот предпоследний участник откажется подписывать арендное соглашение — собственник может провести повторные торги или распорядиться землей иным способом, который допускает ЗК РФ.

Если была подана одна заявка, и заявитель соответствует всем требованиям, то договор заключается сразу после одобрения заявки (в течение 10 дней). Размер аренды в таком случае будет равняться начальной цене лота.

В ситуации, когда победитель (предпоследний участник) в течение положенного срока не подписывают договор, собственник земли отправляет в УФАС сведения о внесении этих лиц в реестр недобросовестных участников торгов.

Результаты торгов

Остальные участники торгов (не победители), а также любые иные лица могут узнать результаты аукциона:

• через официальный сайт торгов;
• через выписку ЕГРН на земельный участок (лот) — в графе № 2 будет указано, с кем заключен договор аренды.

Аукцион организован по инициативе заинтересованных лиц

Взять муниципальную или государственную землю в аренду можно не только по результатам аукциона, который проводится по воле собственника. Инициатором публичных торгов может стать любой гражданин или организация (даже иностранная). Порядок действий для организации аукциона можно представить в виде пошагового алгоритма.

Шаг №1. Поиск подходящего участка

Чтобы претендовать на землю, сначала нужно ее найти и убедиться, что она свободна. Поможет в этом публичная кадастровая карта (ПКК).

1. Откройте ПКК.
2. Найдите территорию, на которой хотелось бы владеть и пользоваться участком.
3. Настройте фильтр отображения с помощью кнопки «Слои». Нужно искать землю:
   • собственник которой государство или муниципалитет;
   • на которой нет зданий, сооружений и иных объектов — такие участки отмечены на карте красным (они обычно являются свободными);
   • которая не находится в охраняемой зоне — отмечена на ПКК светло-зеленым оттенком;
   • которая находится подальше от красных линий, нефте- газопроводов и т. п. (обычно здесь строить нельзя).
4. Когда подходящий участок найден, кликните по вкладке «Услуги» — «Справочная информация …» — «Сформировать запрос». Затем нажмите на ссылку с адресом. Откроется страница со справочной информацией.
5. В справке нужно обратить внимание на раздел «Права и ограничения» (аренда, ипотека и т. д.). Хороший знак (участок вам подходит), если в этой графе написано «публичная» или «данные отсутствуют».

Другой способ узнать информацию о свободных участках — воспользоваться бесплатной программой «АРГО». С помощью нее можно скачать данные по кадастровому кварталу — таблица в формате Excel, где содержится список всех участков с указанием их параметров (в частности, форма собственности, права, ограничения).

Наконец, самый простой вариант — зайти на официальный сайт Росимущества в вашем субъекте или на веб-ресурс местной администрации и поискать на нем опубликованный список свободных публичных земельных участков.

Шаг № 2. Проверка собственника земли

Когда земля найдена, следует еще раз убедиться, что у нее нет арендаторов и она не находится в частной собственности. Для этого нужно обратиться в Россреестр. Получение выписки на бумажном носителе происходит в течение трех дней, в электронной форме — в течение одного.

Получение информации из Росреестра — платная услуга (250 руб.). Однако эти данные будут на 100% достоверными, в отличие от данных ПКК, которые порой не успевают актуализировать.

1. В выписке из ЕГРН обратите внимание на раздел № 1. Там должно быть указано о том, что нет сведений для заполнения раздела № 2. Это означает, что участок принадлежит публичному собственнику и не обременен арендой.
2. Также стоит посмотреть, присвоена ли земле категория. Если напротив графы «Категория земель» стоит «–», это значит, что участок относится к землям запаса и его нельзя передать в аренду.

Шаг № 3. Осмотр земли

Прежде чем инициировать торги за право аренды подобранного вами участка, следует выехать на местность и осмотреть его на предмет:

• нахождения на участке брошенных построек, ЛЭП, газо- и трубопроводов, иных подобных обременений;
• возможности подключения к инженерным сетям (это особенно важно для будущих жилых объектов).

Информацию по поводу охранных зон и коммуникаций можно получить по письменному запросу от местной администрации или ДИЗО (департамент имущества и земельных отношений).

Не рекомендуем заключать арендное соглашение по поводу рекреационных земель, участков специального назначения и т. п. Такая земля не передается в частную собственность, используется в соответствии со специальными правилами, и изменить ВРИ такого участка проблематично.

Шаг № 4. Просьба провести торги

Итак, подходящий участок найден. Теперь нужно подать заявление в администрацию по месту нахождения выбранной территории с просьбой провести аукцион.

Заявление:

• пишется на имя главы органа;
• составляется по форме, которая должна быть размещена на сайте Администрации (также образец можно попросить у секретаря);
• должно содержать просьбу о проведении торгов на право аренды, цели, в которых заявитель намерен использовать участок.

Далее чиновники должны рассмотреть заявление и принять решение о проведении / непроведении торгов. Срок на рассмотрение — 2 месяца.

Действия администрации по подготовке к торгам

Если чиновники принимают положительное решение по результатам рассмотрения заявления о проведении торгов, они должны подготовить документы на землю.

1. Извещение об аукционе.
2. Постановление главы администрации о проведении торгов.
3. Выписку на землю из ЕГРН.
4. Фотоматериалы, касающиеся лота (скрины с ПКК и карт Яндекса).
5. Заключение о допустимых параметрах строительства.
6. Ситуационный план земли.
7. ГПЗУ (градостроительный план).
8. ТУ (тех. условия) для подключения к инженерным коммуникациям (для земли под ИЖС).
9. Форму, по которой подается заявка на торги.
10. Проект договора о задатке.
11. Форма запроса, по которому можно осмотреть объект.
12. Образец арендного соглашения с приложением расчета арендной платы и акта приема-передачи земли.

Извещение должно быть опубликовано на официальном сайте торгов www.torgi.gov.ru.

Шаг № 5. Становление участником торгов

Теперь нужно подать заявку на инициированный вами аукцион. Сделайте это по форме и в сроки, установленные в извещении. К ней нужно приложить паспорт (для юрлиц — учредительные документы и выписку из ЕГРЮЛ) и платежку об уплате задатка.

Обязательным условием участия в торгах является оплата задатка. Он учитывается в счет арендных платежей для победителя. Остальным участникам — возвращается.

Шаг № 6. Участие и победа в аукционе

В день торгов участники проходят регистрацию и затем допускаются в аукционный зал. Торги начинаются с начальной цены и осуществляются путем поднятия ее на «шаг аукциона». Победителем считается тот, кто предложит максимальную ставку.

Начальной ценой является ежегодная ставка по аренде. Обычно она составляет 0,3-1,5% кадастровой стоимости участка.

Шаг № 7. Итоги аукциона

После окончания торгов происходит следующее.

1. Аукционная комиссии составляет протокол по итогам в двух экземплярах (один для победителя). Его подписывает победитель и организатор.
2. Задатки возвращаются проигравшим участникам в течение трех дней.
3. С победителем заключается арендное соглашение.

Можно ли узнать о подаче заявок на торги другими лицами?

Идеальная ситуация для заявителя, когда он выбрал себе участок и один принял участие в аукционе. Тогда он признается единственным участником, и договор аренды заключается с ним.

Но участие в торгах свободное — заявку может подать кто угодно. Потому, чтобы не переживать о конкурентах на право арендовать «вашу» землю, можно обратиться в администрацию с письменной просьбой предоставить информацию о иных заявках на аукцион.

Конкретных заявителей чиновники вам не укажут, но информацию о числе заявок раскрыть могут (но не обязаны!). Главное — грамотно обосновать, зачем вам нужны эти данные.

Преимущества и недостатки описанного способа получения земли

Плюсы:

• безопасное получение участка, так как арендодатель — публичное образование;
• выгодное получение земли — у государства обычно можно взять большую землю за недорогую плату, порядок определения которой устанавливается ЗК РФ;
• лот — это уже сформированный участок, который не надо согласовывать, ставить на кадастровый учет.

Минусы:

• долгий поиск подходящего участка;
• долгое ожидание принятия решения о проведении торгов;
• риск не выиграть торги;
• риск признания торгов несостоявшимися при получении одной заявки.

Таким образом, инициировать торги на получение публичной земли в пользование непростая задача. Нужно найти подходящий участок, проверить его характеристики и расположение, «договориться» с чиновниками об аукционе, победить в нем и заключить договор. Есть два варианта:

• заняться этим самому и потратить кучу нервов, времени и сил из-за незнания нюансов процедуры, законодательства и «обычаев» местных чиновников;
• доверить решение проблемы специалистам компании «Земельный юрист».

Заключение соглашения аренды государственного (муниципального) земельного участка вне аукциона

Заключить арендный договор и получить государственную землю в пользование можно по упрощенной процедуре при соблюдении определенных условий или в порядке льготной очереди (для установленных категорий лиц).

Аренда по льготной очереди без торгов

Как федеральные, так и региональные льготы дают право получить землю в аренду, минуя процедуру торгов. Достаточно к заявлению (составленному в свободной форме) приложить документы, подтверждающие наличие такой льготы, и подать его в ближайшее МФЦ. Далее остается только дождаться своей очереди.

Кто же вправе претендовать на особые условия получения земельных участков в пользование?

• Молодые и многодетные семьи.
• Герои труда и пенсионеры.
• Военнослужащие и ветераны боевых действий.
• Ликвидаторы ЧАЭС и инвалиды.
• Иные категории, перечисленные в законе.

Также государством утверждено несколько программ по переселению, участники которых получают землю в аренду вне аукциона буквально за несколько недель:

• Дальневосточный, Ленинградский, Костромской, Волгоградский гектар.
• Земельные участки для переселенцев с Крайнего Севера, для жителей Крыма, Калининградской области.
• Родовое поместье.

Земля из федерального или муниципального фонда передается в пользование (с возможностью строительства жилого дома) бесплатно и только один раз. Что интересно, в аренду таким категориям граждан сдаются даже те земельные участки, что зарезервированы для нужд муниципалитета. Более того, некоторые регионы готовы передать землю сразу в собственность! А те участки, что сдаются в аренду, обходятся арендаторам по минимальной цене (арендная ставка ограничена размером земельного налога).

Упрощенная процедура аренды вне торгов

Закон прямо указывает, что взять землю без торгов в аренду могут фермерские хозяйства для осуществления соответствующей деятельности. Однако, по такой упрощенной схеме можно получить землю и другим гражданам, не связанным с крестьянским хозяйством. Наличие такой возможности следует уточнить в местной администрации. Действовать придется самостоятельно.

Шаг 1. Ищем несформированный земельный участок

Заходим на сайт Росреестра и приступаем к изучению кадастровой карты: выбираем интересующий район, находим свободную от разметки территорию, желательно рядом с жилыми домами (в границах населенного пункта).

Если свободный земельный участок слишком большой по площади, велика вероятность, что он зарезервирован для льготных категорий лиц.

Шаг 2. Готовим схему расположения участка

Так как подобный участок еще не сформирован (не размежеван) и на публичной карте не отображается в своих границах, то потребуется подготовить СРЗУ — схему расположения участка на кадастровом плане территории. Этот документ содержит отображение точных координат и границ земельного участка, а также его площадь. Земельным кодексом установлены жесткие требования к схеме, от составления до утверждения.

Несмотря на то, что в сети Интернет можно найти специальные программы для прорисовки СРЗУ, рекомендуем заказывать схему у профессионального кадастрового инженера. Таким образом, можно будет избежать не только ошибок, но и потери времени из-за отказов в принятии СРЗУ.

Шаг 3. Обращение в администрацию

Так как по новым правилам «своей» землей распоряжается муниципалитет (не субъект РФ), то обращаться придется именно в местную администрацию. Здесь же, кстати, можно получить исчерпывающую информацию о возможности аренды земли. Можно самостоятельно изучить ПЗЗ (правила землепользования), чтобы своевременно выявить ограничения по использованию земельных участков и наличие особых территориальных зон.

Получив на руки схему расположения участка, следует подготовить заявления по форме. Их будет два.

1. Сначала подается Заявление об утверждении СРЗУ на кадастровом плане указанной территории. В документе указывается цель использования земли и кадастровый квартал. Если чиновники не находят основания для отказа, то глава администрации выносит постановление об утверждении схемы расположения участка. Этот акт служит началом для проведения кадастровых работ и выделения земельного участка из муниципальных земель.
2. Следом (а лучше одновременно) подается второе заявление о предварительном согласовании земельного надела. Основанием для предоставления земли без проведения аукциона будет служить постановление главы местной администрации.

Срок рассмотрения заявления — месяц, срок действия постановления — 2 года.

• Чиновники рассматривают заявление в течение месяца. Такой срок необходим, чтобы муниципалитет успел опубликовать извещение о предоставлении земельного участка на официальном сайте в соответствии с правилами устава данного поселения. Цель — выявить иных претендентов на запрашиваемый земельный участок.
• Если по истечении 30 дней с момента публикации информации желающих поучаствовать в аукционе не найдется, то принимается предварительное решение о предоставлении земли. При этом участок еще предстоит образовать, так как отсутствует проект межевания (границы потребуют уточнения).
• Если желающие объявились, то администрация предложит заявителю самостоятельно поставить участок на учет в кадастре, а потом поучаствовать в аукционе наравне с иными претендентами. Понятно, что в предварительном согласовании земли откажут.

Если отведенный срок для рассмотрения заявления вышел, а чиновники молчат, следует, как минимум, напомнить о себе (обратиться за разъяснениями), как максимум, пожаловаться в администрацию района. Рекомендуем все-таки сначала попытаться получить хоть какой ответ «на местах», а потом уже обращаться в вышестоящие органы с требованием поспособствовать в разрешении ситуации. Ответить на запрос чиновники обязаны в течение 7 дней.

Если все пойдет по плану, то заявитель получит на руки постановление главы администрации и об утверждении схемы расположения участка и о предварительном согласовании предоставления земли вне торгов.

Шаг 4. Постановка участка на учет в кадастре

Чтобы поставить земельный надел на кадастровый учет, потребуется провести межевание территории на основании ранее утвержденных документов. Без профессиональных услуг кадастрового инженера в этом случае не обойтись. Именно он готовит межевой план и подает документацию регистратору.

Как выбрать грамотного кадастрового инженера и во сколько обойдутся его услуги, читайте здесь.

Этому моменту предшествует серьезная подготовительная работа:

• оформляется технический проект;
• уведомляются о проводимых мероприятиях соседи и иные заинтересованные лица;
• на местности производится разметка (устанавливаются межевые знаки);
• устанавливаются координаты участка, определяются его размеры и площадь;
• составляется план межевания (подписывает собственник и кадастровый инженер);
• подаются документы для постановки новообразованного участка на учет в кадастре;
• сведения заносятся в кадастр в течение 14 дней, участку присваивается уникальный номер;
• на публичной карте отображаются произведенные изменения (спустя примерно дней 10).

Теперь можно переходить к подаче заявления о предоставлении земли в аренду.

Шаг 5. Заявление об аренде

По окончании кадастровых работ следует подготовить еще одно заявление по форме на имя Главы района с просьбой предоставить только что выделенный земельный участок в аренду, но без проведения торгов. К заявлению прикладываются все полученные документы по списку.

Шаг 6. Заключение арендного договора

После получения заявления с просьбой предоставить земельный надел в аренду без аукциона у чиновников есть месяц, чтобы подготовить арендный договор. Будущему арендатору также дается 30 дней на ознакомление с условиями аренды после получения документов. Договор нужно будет подписать в трех экземплярах (по одному — для арендатора, арендодателя и регистратора).

Все экземпляры договоров вместе с постановлением главы администрации, квитанцией о перечислении госпошлины и иными приложениями подаются в Росреестр на регистрацию. Примерно через две недели можно будет получить свой экземпляр зарегистрированного договора (с отметкой Росреестра).

Нужна помощь в регистрации прав на недвижимое имущество? Закажите услугу в компании «Земельный юрист».

Сколько стоит аренда земли?

Цена «арендного вопроса» включает в себя не только явные затраты (арендные платежи), но и скрытые расходы.

• Если, к примеру, объявятся желающие поучаствовать в аукционе и выиграют его, то инициатор, как заказчик кадастровых работ по межеванию, несет прямые убытки. Такой вот своеобразный «подарок» другому победителю торгов, хоть и непредвиденный. Вернуть потраченные деньги невозможно.
• Даже упрощенный порядок выделения земли не избавит от бюрократических проволок и ожиданий результата месяцами. Иногда разумнее воспользоваться «чужими» трудами, а именно — не готовить все документы самому, а следить за публикациями сведений о проводимых торгах в отношении кем-то сформированных земельных участков. Есть шанс выиграть аукцион и получить другими людьми подготовленный участок.
• Земля с назначением ИЖС всегда дороже, чем для садоводства. Это правило одинаково справедливо и для арендных платежей, и для суммы выкупа. Поэтому иногда выгоднее претендовать на садовый участок в пределах населенного пункта (не огородный — на таких землях капитальное строительство под запретом, тем более жилые дома).

Департамент земли и имущества (ДИЗО) каждый год делает расчет арендной платы для земельных участков перед началом аукциона. Цена аренды продиктована базовой ставкой для каждой категории земли. Значение имеет площадь участка, вид допустимого использования, а также кадастровая стоимость и коэффициенты (поправочные и зональные). Переоценка кадастровой стоимости проводится примерно раз в 3-5 лет. Если таких данных по участку вовсе нет, то цена на аукционе будет рассчитываться с использованием рыночной. Так как арендный договор заключается с тем, кто предложит максимальную ставку аренды за год, то результаты торгов также оказывают влияние на размеры арендных платежей для схожих участков.

Нетрудно догадаться, что если два участка располагаются в одном регионе, но в разных районах (округах), то ставки по аренде у них будут разные. Самые дорогие, как всегда, участки в столице, Санкт-Петербурге и Севастополе — годовая аренда обойдется в сумму до 35% от кадастровой стоимости, в Подмосковье — от 0,3% до 5% (СНТ или ИЖС), в других регионах — от 0,3% до 1-3%.

Точную стоимость проще всего уточнить в местной администрации. Например, подать письменный запрос с перечнем интересующих вопросов (цена и условия аренды, ограничения по использованию земли и т. д.). Не позднее 10 дней с момента получения запроса чиновники должны дать мотивированный ответ.

Как снизить арендную плату

Стоимость аренды земли можно сделать еще более низкой. Варианты.

1. Снижение кадастровой стоимости выбранного участка по установленной процедуре.
2. Изменение вида допустимого использования (ВРИ).
3. Строительство дома с переходом на льготную ставку.

Подробнее о процедурных особенностях уменьшения кадастровой стоимости земли можно прочитать здесь.

При намерении поменять вид использования участка, следует определиться с более «дешевым» аналогом ВРИ, который бы соответствовал целям (роду деятельности). Выбирать нужно из соответствующего классификатора перед направлением заявления на аренду. После заключения договора аренды убедить собственника земли (администрацию) внести такие изменения будет гораздо сложнее.

Что касается льготной арендной ставки, то сначала потребуется построить дом и зарегистрировать его в Росреестре как готовый жилой объект. Тогда уже собственник недвижимости на арендуемой земле может подавать заявление и претендовать на ставку в 0,3% от кадастровой стоимости этого участка. Таким образом законодатель стимулирует пользователей земли к застройке арендуемых площадей (в соответствии с целевым назначением, конечно же).

Договор аренды земли не должен быть «отягощен» никакими дополнительными обязанностями, связанными с прямыми расходами арендатора, как то: благоустройство территории, строительство дороги и т. п. Такие пункты в соглашении — вне закона.

Детали арендных отношений

Сколько участков можно брать в аренду единовременно?

Вопрос о количестве земельных наделов «в руках» одного пользователя ни в одном законе не всплывает. Но есть такое понятие, как максимальные (минимальные) размеры участков, которые выделяются из государственной собственности частным лицам. При этом установленный размер может быть скорректирован законодательством субъекта (в частности, увеличен в 5 раз!). Некоторые регионы вообще не используют такие ограничения (см. Дальний Восток).

Например, для земель под личное подсобное хозяйство установлен предел в 0,5 га на каждого пользователя (право собственности плюс иные вещные права на землю), для индивидуального строительства — предельные размеры устанавливаются региональным законодательством.

На какой предельный срок выделяют государственную землю в пользование?

Максимум — 49 лет, конкретные сроки устанавливаются регионами в зависимости от категории и назначения земельных участков.

Например, под индивидуальное строительство можно получить землю в аренду на срок до 10 лет, для огороднических работ — только до 3 лет, а для подсобного хозяйства — до 49 лет.

Правда, во многих случаях добросовестный арендатор имеет все шансы продлить договор аренды, заявив о своих намерениях до окончания его срока. В противном случае (срок аренды истек) придется заново проходить через процедуру торгов.

Какие особенности аренды земли в Москве?

Получить землю в столице гораздо сложнее, чем в любом другом регионе.

Во-первых, с 2015 года в аренду сдаются только сформированные участки (то есть утвердить СРЗУ на данной территории не получится).

Во-вторых, участники аукциона по аренде земли очень быстро «продвигаются» по шкале арендных ставок — сумма шага на торгах увеличивается в геометрической прогрессии (от 2% кадастровой стоимости к 4%, к 8%, к 16% и т. д.).

Претендовать на аренду Московской земли могут как граждане, так организации и предприниматели (российские и иностранные), которые являются:

• собственниками зданий, расположенных на участках;
• арендаторами помещений в зданиях на указанных земельных участках;
• правообладателями смежных участков;
• арендаторами земли и др.

Какие нюансы оформления аренды земли в Московской области?

Московская область — почти что столица. Здесь действуют примерно те же правила выделения государственной (муниципальной) земли в аренду частным лицам, только «ценник» значительно ниже.

Новая Москва относится к столичному региону.

Узнать о наличии свободных земель в Московской области можно непосредственно у местных властей, которые оказывают подобную услугу через сеть Интернет. Срок ожидания ответа — до 3 дней. Получив готовый список незанятых земельных участков, предназначенных для сдачи в аренду, можно присмотреть какой-нибудь интересный вариант и подать заявление на его аренду.

Заявление подается в электронной форме через платформу ЕСИА. Требуется пройти авторизацию в Единой системе идентификации и аутентификации, чтобы заявление признавалось подписанным цифровой подписью заявителя. После рассмотрения заявления с приложенными документами администрация ставит, при необходимости, земельный участок на кадастровый учет и готовит аукцион.

Напоминаем, если иных участников, кроме заявителя, на торгах не объявится, то именно ему предложат заключить договор аренды с начальной арендной ставкой. Естественно, без проведения аукциона. Муниципальные власти принимают решение о предоставлении земельного участка и направляет его на утверждение в Межведомственную комиссию Московской области по вопросам земельно-имущественных отношений.

Примерные сроки оказания услуги по предоставлению земли через Интернет — от 70 до 150 дней в зависимости от того, учтен земельный участок в кадастре или нет. Обращение в администрацию с готовой схемой расположения участка помогает сократить процесс до 30 дней. Берите на вооружение!

Если вдруг на обращение администрация отвечает отказом, нужно внимательно ознакомиться с основанием для вынесения такого решения. К сожалению, бывают случаи, когда местные власти «отмахиваются» от заявителей, не желая рассматривать вопросы по существу. Даже если какой-либо случай не относится к компетенции данного конкретного органа, по закону он обязан перенаправить документы соответствующему ведомству (должностному лицу).

Если вы считаете отказ администрации в согласование предоставления земельного надела или утверждении СРЗУ необоснованным, проконсультируйтесь по данному вопросу с земельным юристом.

Аренда земель в сельских поселениях

Земли сельхозназначения предполагают их использование для выпаса животных и выращивания различных культур (фрукты, зерно, овощи). Капитальное строительство на таких землях не предполагается. Исключение, пожалуй, сделано только для усадебных территории, выделенных под личное подсобное хозяйство. Правда, под застройку может быть использовано всего 10% общей площади участка.

Аренда земли в СНТ

По закону членами садового объединения могут быть как собственники земельных участков, так и иные правообладатели. Если земля не приватизирована и находится у СНТ, то любой член данного товарищества вправе получить участок в аренду без проведения торгов. Иные лица (не члены СНТ) могут претендовать на садовую землю на общих основаниях, а именно, через участие в аукционе.

Крайне сложная и неоднозначная ситуация складывается, когда не только интересующий вас земельный участок не сформирован, а вообще границы владений СНТ не определены. То есть садовое объединение по факту существует и пользуется землей, которая на учете в кадастре не состоит. Когда нет ни границ, ни межевания, может так оказаться, что земельный участок даже не входит в границы СНТ.

Обращаться ли с заявлением в местную администрацию или в правление СНТ с просьбой о формировании участка за свой счет — сложно сказать. В этом случае без консультации грамотного юриста и кадастрового инженера невозможно что-то предлагать и советовать.

Аренда земли в лесу

Земельные участки в лесу используются, как правило, в рекреационных целях. Например, для организации базы отдыха. Естественно, такие земли можно получить в аренду только через процедуру торгов. Участки, как минимум, должны быть сформированы и внесены в базу с подробным описанием. Потому как лесные земли находятся под пристальным контролем со стороны государства.

Аренда земли некоммерческими организациями (НКО)

Закон допускает передачу в пользование некоммерческим организациям государственного и муниципального имущества в льготном порядке, без проведения торгов. Но здесь слишком много условностей. Таким организациям придется представить убедительное обоснование, для каких нужд ими приобретаются права на землю. Потому как подобные лица (НКО) не должны в своей деятельности преследовать получение прибыли, как цель.

Аренда земли под «чужим» зданием

Иногда так случается, что интересующий земельный участок не сформирован и не учтен в кадастре, но фактически занят — на его территории располагается здание. Если такое строение также не стоит на учете, как объект недвижимости, и не оформлено в собственность кого-либо, то с юридической точки зрения его как будто и нет. Кто докажет, что это именно здание, а не мусор?

В этом случае можно направить заявление в местную администрацию с просьбой предоставить право аренды данного участка. Получив положительное решение, в принципе, можно оформить права на строение и выкупить землю в собственность.

Но будьте осторожны! То, что вы расцениваете как бесхозное здание, может оказаться чьим-то домом на участке, выделенном в пользование до 2001 года. Такие объекты считаются проблемными и могут легко превратиться в предмет судебного спора.

По вопросам оформления объектов недвижимости и порядка выкупа земельных участков можно получить подробные разъяснения у экспертов компании «Земельный юрист».

Аренда земли в природоохранной зоне

Такие земли не изъяты из оборота по умолчанию, и получить их в аренду, конечно же, можно. Вопрос лишь — зачем? Особый охранный статус данных территорий не позволит использовать участки ни для строительства, ни для иной хозяйственной деятельности (нельзя пилить деревья, разбивать огород и т. д.).

Как арендовать часть земельного участка?

Если земельный участок размежеван и стоит на учете в кадастре, то что запрещает сдать в аренду его часть? Проблема лишь в том, что такая «часть» должна быть индивидуализирована для регистрации договора аренды. А законодательство прямо не содержит регламентацию кадастрового учета таких объектов. Отсюда сложности с реализацией ввиду различного толкования правил на местах.

Учитывая неоднозначность правового подхода к решению подобных случаев, рекомендуем перед обращением в государственные органы получить консультацию опытного юриста и кадастрового инженера.

В аренде земли отказать…

Причинами официального отказа в предоставлении земельного участка для аренды могут стать следующие основания.

• Вас кто-то опередил. Земельный участок уже предоставлен определенным лицам в пользование. Либо в распоряжении администрации находится заявление о предварительном согласовании выделения земли, срок которого еще не истек. Причем заявителем является иное лицо (не вы). На участке расположен объект строительства, в том числе незавершенного, оформленный на других лиц.
• Участок, в принципе, нельзя получить в пользование. Например, он входит в состав территории, предназначенной для размещения неких объектов в рамках государственной программы. Данный участок является предметом договора о комплексном развитии (освоении) территории. Земля изъята из оборота или зарезервирована для государственных нужд. Участок расположен в пределах особо охраняемой государством территории (водоохранные зоны, придорожные полосы, санитарно-защитные зоны и др.).
• Образование нового участка приведет к невозможности его использования и иным дефектам (изломанность границ, чересполосица, вклинивание и т. п.), что в целом противоречит требованиям закона по охране земель. Либо такой участок при формировании окажется в разных населенных пунктах, муниципальных образованиях или пересечет границы чужих частных владений.
• Обнаружены несоответствия в представленной информации, ошибки в документах и т. п. недочеты. Например, заявление подано неуполномоченным лицом.

Получив письменный отказ администрации на просьбу предоставить определенный земельный участок в аренду, его можно оспорить в суде. Естественно, при наличии оснований полагать, что такой отказ неправомерен.

Получить прогноз развития ситуации на основе правовой оценки документов можно в компании «Земельный юрист».

Не только заявителю могут отказать в предоставлении земли на правах аренды. Даже арендатор может лишиться выделенного земельного участка при нарушении правил использования и условий договора.

К примеру, если земля выделена под строительство, а по истечение трех лет строительные работы даже не начаты, то арендодатель имеет полное право требовать расторжения арендного договора. Причем важно именно начать строительство, а регистрировать готовый построенный объект можно в течение всего срока аренды (если договором не установлены иные правила).

Зарегистрированный в собственность результат строительства, в том числе незавершенный объект, дает право арендатору претендовать на льготный выкуп земли под зданием. Все подробности о получении земли из аренды в собственность можно узнать в статье «Из арендатора земли в собственники за символическую плату».

Вместо послесловия

Воспользоваться предоставленной возможностью и получить государственную (муниципальную) землю в пользование по цене ниже рыночной — задача вполне реальная. А с грамотным обоснованием и безупречной документальной подготовкой — положительный результат практически обеспечен. Причем гарантом законности будет выступать само государство. Что может быть надежнее?!

Однако и в этой сфере встречаются мошенники, которые зарабатывают на своих схемах. Например, имея повсеместный доступ к информации по организованным торгам, некоторые лица подают заявки на участие. А потом предлагают заинтересованному гражданину снять свою кандидатуру за некое вознаграждение. В противном случае стоимость аренды будет пересчитана с учетом рыночной оценки.

Если вам нужна помощь в поиске подходящего земельного участка, подготовке необходимой документации или дельный совет опытного специалиста — обращайтесь за поддержкой к «Земельному юристу». Наши эксперты могут разобраться с любым каверзным вопросом. Консультация может быть проведена как очно в офисе компании, так и при общении по интернет-связи.

Мы решаем все бюрократические задачи — вы получаете землю. Звоните!