Два дома на одном участке

Что может быть лучше собственного загородного дома в живописном месте рядом с лесом, рекой или озером? Два отдельных дома на участке! Спросите, зачем нужно несколько домов на одном земельном участке? Это же очевидно: один дом можно использовать для отдыха и проживания семьи, второй — для размещения гостей или помощников по хозяйству. А можно в один дом поселить родителей, в другой — взрослых детей, чтобы каждая хозяйка «своей кухней» управляла. Вариантов множество. Больше всего затруднений вызывает не то, как использовать второй дом на участке, а как оформить два дома на одном участке.

Можно ли на участке строить второй дом

Что говорит закон о строительстве второго дома на земельном участке? Честно говоря, ничего не говорит. Вы не найдете ни одного нормативного акта, в котором был бы прописан прямой запрет на постройку второго дома на участке. Но нет и обратного утверждения, что допускается строительство нескольких домов на участке. Если руководствоваться базовым принципом российского законодательства: «что не запрещено — разрешено», то как будто нет никаких препятствий для возведения на частной территории любого количества объектов. Можно построить только дом, дом с баней и хозблоком, два или три жилых дома с хозяйственными постройками или без них.

Но, во-первых, это всего лишь теория, а в жизни важна практика. Например, многие землевладельцы столкнулись с ярым противодействием местных администраций оформлению второй жилой постройки. При буквальном прочтении норм закона чиновники не нашли упоминаний про возможность разместить два дома на участке. Вывод из этого был сделан простой: раз не написано, что можно построить второй дом на участке, значит, возведение в тех же территориальных границах еще одного жилого объекта недопустимо. Руководствуясь такой логикой, заявителям выносили отказы в согласовании.

Во-вторых, есть множество юридических нюансов, связанных с градостроительными, противопожарными, санитарными и прочими техническими требованиями. То есть сама возможность строительства 2 домов на 1 участке не исключается, но ставится под условие.

Как построить два дома на одном участке

Мы уже упомянули про самодурство некоторых чиновников, которые отказывают в оформлении недвижимости лишь потому, что эта ситуация не является для них привычной, мол, документы подаются не на один, а на целых 2 дома на 1 участке. С самоуправством на местах бороться можно и нужно, в том числе через суд. Главное, чтобы строительство второго дома на участке не нарушило ни одного из существующих градостроительных требований.

Какие правила необходимо соблюдать при частном строительстве?

По большому счету, два дома рядом на участке или на разных участках — принципиального значения не имеет (есть нюансы, но об этом чуть позже). Первое, что необходимо выяснить с точки зрения возможной легализации постройки, — что это за объект и на какой земле он расположен?

Это очень важные моменты.

Жилой дом

В быту мы можем назвать домом практически любое здание вне зависимости от его внешнего вида и назначения: многоэтажку, небольшой дом, нежилой сарай и даже завод. Однако закон дает четкое определение частному жилому дому (чаще всего используется аббревиатура — ИЖС). Параметры следующие:

• предельная высота — 20 метров;
• допустимое количество этажей — 3 надземных этажа;
• здание пригодно для проживания людей;
• строение не может быть разделено на отдельные самостоятельные объекты.

С определением высоты постройки, как правило, проблем не возникает: чаще всего верхней точкой признается конек крыши, нижней — планировочная отметка уровня земли. А вот с этажами все гораздо сложнее.

В нормативных документах используются такие понятия, как «этаж» и «этажность». Этажи в соответствии с техническими характеристиками могут иметь не только цифровое обозначение (1-ый, 2-ой и т. д.), но также разделение на категории: надземные, подземные, подвальные, цокольные, мансардные и др.

Для отнесения постройки к жилому дому важна такая характеристика как этажность. При подсчете этажности дома учитывают не все уровни, а только надземные этажи (у надземного этажа пол расположен выше уровня планировочной отметки земли). Соответственно, все остальные этажи считаются по умолчанию подземными. Правда, в число надземных этажей может быть включен цоколь, если верх его перекрытия поднимается над планировочной отметкой хотя бы на 2 метра.

Однако цоколь — не единственное исключение. Также при подсчете этажности здания не учитывается техническое пространство под крышей (над верхним этажом). Но если это не техэтаж, а полноценная  мансарда, то учитывается.

К чему такие занудные подробности? Только для того, чтобы наглядно продемонстрировать: не всегда можно на глаз определить, какая у здания этажность. Фактические у дома может быть 4 этажа (2 подземных и 2 надземных). Он будет соответствовать параметрам ИЖС, его строительство без проблем согласуют и недвижимость зарегистрируют. Но если все 4 этажа будут признаны надземными, то такой коттедж на дачном участке легализовать будет невозможно (по крайней мере, без реконструкции).

Что касается пригодности для проживания, то имеется в виду соответствие помещений санитарно-гигиенические требованиям и прочим нормативам, которые призваны обеспечить безопасность постоянного нахождения людей в данном здании (освещенность помещений, высота потолков, возможность подключения к инженерным системам и прочее).

При этом частный дом может состоять из жилых комнат и прочих вспомогательных помещений, но его нельзя разделить на несколько самостоятельных объектов. То есть построить дачный дом, а потом сделать из него таунхаус или дуплекс не получится. Такие типы построек относятся к блокированной застройке, размещать которую допускается только на земле соответствующего назначения.

Так мы подошли ко второму важному моменту, связанному с планировкой участка на два дома.

Земельный участок под двумя домами

Чтобы понять, как построить на одном участке два дома, сначала нужно разобраться, можно ли вообще строить на этой земле.

Земли делятся по категориям, каждая из которых определяет возможности использования участка под те или иные нужды. К примеру, строить коттеджи в лесу запрещено (если это лесной фонд, а не просто территория, заросшая деревьями). А вот на земле ИЖС, ЛПХ или СНТ в черте населенного пункта строиться можно смело. Землевладелец по своему желанию может возвести различные хозяйственные и вспомогательные постройки, а также жилое строение для постоянного проживания или для сезонного пребывания (садовые дома). Но в любом случае дом должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к ИЖС (то есть бетонный завод или многоэтажку на даче построить никто не даст).

При этом на полевой и огородной земле капитальное строительство в принципе запрещено, допускаются только некапитальные строения для производственных и хозяйственных нужд. Например, если у вас земля для подсобного хозяйства (ЛПХ), и участок усадебный, то строиться можно, если полевой — нельзя.

Какие нужно изучить документы, чтобы понять, можно или нельзя строить первый (и второй) дом на участке?

• Базовая информация о земельном участке, как объекте недвижимости, содержится в едином госреестре (ЕГРН). Получив актуальную выписку, можно узнать категорию земли, назначение, местоположение участка и т. д. Для регистрации объекта строительства участок земли под строением должен быть размежеван и учтен в кадастре (иметь присвоенный уникальный номер, точные координаты и размеры). Права владельца также должны быть подтверждены. Иначе придется сначала решать вопрос с оформлением земли, а потом уже думать о строительстве.
• Однако для разработки проекта, где два дома на одном участке, потребуется более детальная информация.
• Градостроительный план участка (аббревиатура — ГПЗУ) содержит информацию о параметрах строительства (что можно и нельзя строить с указанием процента застройки) и различных ограничениях (охранные зоны, красные линии и др.).
• Правила землепользования (аббревиатура — ПЗЗ) устанавливают деление территории на различные зоны и подзоны с определенным градостроительным регламентом.

Какие сведения из указанных документов имеют особое значение?

Во-первых, дом в пределах участка нужно располагать так, чтобы он не пересекал красные линии, а в некоторых случаях — находился от данных линий на определенном расстоянии. Красные линии разграничивают общественные территории (где частное строительство запрещено) с иными землями, поэтому наложение на красные линии автоматически делает невозможным легализацию строения. Нужно ли отступать от красных линий и на какое расстояние, подскажут правила землепользования соответствующего района.

Также некоторым территориям присвоен статус особо охраняемой территории. Это могут быть санитарные зоны, где строительство под запретом (у водоема), или охранные зоны, где возведение капитальных построек возможно, но только после согласования с уполномоченными ведомствами (рядом с памятником или иным объектом культурного наследия). Соответственно, возможность строительства в охранной зоне находится под условием. И прояснить все нюансы следует до начала стройки, а не постфактум.

Как расположить два дома участке

Изучив документы на земельный участок и выяснив, что строительство на нем допускается, можно приступать к разработке плана участка с двумя домами.

Располагая 2 дома на 1 земельном участке, следует выполнить все рассмотренные выше правила и нормативы. Особое внимание нужно будет уделить соблюдению красных линий и минимального расстояния между двумя домами на одном участке (точные цифры указываются в ПЗЗ, чаще всего это 3 метра). Если участок нестандартный (маленький или узкий), вписаться в указанные нормативы не всегда возможно.

Решающее значение также имеет такой показатель, как плотность застройки. Обычно пятно застройки для стандартного дачного участка 6 соток (8 соток, 12 соток) составляет 40%. Соответственно, залить под фундамент весь участок не получится. Если на земельном участке построили второй дом, то площадь «свободной земли» вокруг домов должна получиться не менее установленного минимума.

Как зарегистрировать второй дом на участке

Правила регистрации второго дома на земельном участке точно такие же, как и для первого. Частные дома граждане оформляют в уведомительном порядке. Разрешение на строительство второго дома на участке получать не нужно, вводить в эксплуатацию строение также не потребуется (оформлять акт и разрешение на ввод). Однако перед началом стройки с местной администрацией нужно будет согласовать строительные работы (подать уведомление установленного формата), а после окончания — направить еще одно уведомление и техплан построенного здания.

Так нужно будет оформить каждый дом на участке, и первый, и второй. Причем при подаче заявления следует обязательно указать, что на земельном участке есть второй дом. Чиновники проверят соблюдение всех установленных норм и требований при строительстве и самостоятельно передадут в Росреестр документы для окончательного оформления двух домов на одном земельном участке.

Также продолжает действовать льготный механизм оформления частных домов по «дачной амнистии», когда вместо уведомлений владелец сразу направляет в Росреестр техплан дома с декларацией. Впрочем, упрощенная регистрация вовсе не отменяет проверку соблюдения всех действующих норм и требований. Точно также придется заказывать технический план у кадастрового инженера и при подаче уведомления, и при направлении декларации.

Как еще можно зарегистрировать два дома на одном земельном участке?

«Умный в гору не пойдет, умный гору обойдет». Примерно так можно охарактеризовать данный вариант оформления нескольких домов на участке. Суть в следующем.

• Один дом официально признается жилым и таковым регистрируется (по уведомлению или по декларации, если он еще не оформлен).
• Второй дом легализуется как хозпостройка, скажем, баня. При этом использовать его можно как полноценный жилой дом, а оформляются такие объекты довольно просто (по техплану).

Если же участок не годится под два дома, например, в ПЗЗ четко прописано, что это запрещено, то можно разделить участок. То есть строить не два дома на одном земельном участке, а по одному на двух самостоятельных территориях. Для этого придется вызвать кадастрового инженера и провести межевание. Но не всякий участок поддается делению. Есть определенные минимальные параметры, меньше которых надел земли не формируется, например, 7 соток. Если участок составляет 10 соток, то поделить его на отдельные объекты не получится (один из них окажется менее установленного предела). А вот 15 соток для этих целей подойдут: можно будет сделать равнозначные участки размером по 7,5 соток или 7 и 8 соток.

И последний, самый рискованный вариант — легализация построек через суд, когда судебные органы своей властью признают право собственности на существующие здания. Но ведь могут и не признать, к примеру, когда размеры не позволяют выдержать необходимое расстояние между двумя домами на одном участке, когда в градостроительной документации есть прямой запрет на такое строительство, и множество иных причин.

Какие советы можно дать землевладельцам?

Если вы озаботились вопросом, как построить второй дом на одном участке, то самое время обратиться к профессиональному земельному юристу за развернутой консультацией. Имеется в виду не поверхностная беседа по телефону, а обстоятельный анализ документов на землю. Эксперт не только расскажет, можно ли строить несколько зданий на данном конкретном участке, но также подскажет, нужно ли оформлять второй дом на участке как жилой или нежилой, стоит ли делить один участок на два, и какие риски того или иного варианта.

Если у вас уже стоят два дома на участке, один из которых или оба не оформлены, тем более нужна экспертная оценка ситуации (не по фото, конечно, а на основании изучения градостроительной документации и выписки ЕГРН).

В общем, пишите, звоните, все расскажем, объясним и обязательно поможем узаконить недвижимость тем или иным способом. Строго в рамках закона!