Регистрация залога недвижимого имущества: когда честного слова недостаточно

Без регистрации залога недвижимого имущества в обеспечение сделки (займа, кредита и др.) вряд ли кто одолжит вам миллион-другой на осуществление заветной мечты. Однако Земельный юрист предупреждает, что вариант оформления такого обременения — это не игра (слово дал — слово взял), а юридически значимое действие, влекущее серьезные последствия.

Что говорит закон о регистрации договора залога недвижимого имущества в Росреестре

Залог недвижимости — это обременение (ограничение прав), которое можно наложить на здания, дома, землю и т.п. объекты для обеспечения исполнения какого-либо обязательства (как правило, кредита или займа). Простой пример: А дал Б взаймы определенную сумму денег. Для того, чтобы А не беспокоился, стороны заключили соглашение об ипотеке, предметом которого является загородный дом Б. Если Б не отдаст займа А в положенный срок, то А получит право взыскать свои деньги за счет заложенного дома Б.

Рассматриваемый правовой инструмент обеспечивает исполнение крупных операций, налагается на серьезные и дорогостоящие объекты, потому государство с удвоенной силой следит за такими сделками и пытается сделать их более безопасными. В частности, одна из таких охранных мер — это требование о регистрации бремени, сам договор залога недвижимого имущества с июля 2014 года регистрировать в Росреестре не нужно.

Для государственного учета стороны совместно должны обратиться к регистратору и предоставить необходимые документы:

• соглашение об ипотеке (условие о бремени на «недвижку» может быть включено в основной документ о займе, кредите и др.);
• закладная;
• копии и приложения к закладной, которые указаны в ней.

Также стоит отметить, что залоговое обязательство может возникать как в силу договоренности сторон, так и в силу закона (например, жилье, которое частично или полностью приобретено за счет банковского кредита). В таких случаях постановка на регучет обременения происходит совместно с регистрированием права собственности на предмет залогового обязательства, потому понадобится дополнительно предоставить в реестр:

• правоустанавливающий документ на квартиру;
• технический план.

Срок регистрации залога недвижимости в Росреестре составляет 7 рабочих дней, за исключением жилых помещений, которые регистрируются за 5 рабочих дней.

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Оформление залога недвижимости: разобраться в законе, учесть все нюансы и ничего не забыть

Процедура оформления договора залога недвижимости отличается от традиционного совершения гражданско-правовых сделок. Количество существенных условий в этом документе примерно в 5 раз превышает совокупность аналогичных условий для заключения распространенных соглашений. От юридически грамотного составления акта зависит дальнейшая судьба залогового обязательства. Необходимо:

• правильно описать предмет обеспечения, что зависит от вида имущества;
• указать оценку предмета в денежном выражении;
• отметить право, на котором имущество принадлежит залогодателю;
• описать обязательство, исполнение которого обеспечивается;
• сделать отметку о наличии закладной.

Помимо соблюдения формальных требований к письменному документу для того, чтобы договоренность была признана заключенной, и Росреестр зарегистрировал обременение, необходимо дополнительно:

• провести оценку «недвижки»;
• соблюсти требования к содержанию закладной (при ее наличии);
• застраховать имущество от рисков повреждения и гибели.

+1 уровень к сложности и трудоемкости процедуры добавляет и запутанность законодательства: помимо общих положений о государственной регистрации недвижимости к учету обременения применяются специальные нормы ФЗ №102.

Незаключенный договор не влечет никаких правовых последствий, а значит за счет стоимости предмета этой сделки нельзя будет обеспечить исполнение основного обязательства. Возвращаясь, к примеру с гражданами А и Б, это значит, что если Б не выплатит долг по займу, А не сможет потребовать выплаты долга за счет продажи загородного дома Б. Однако несоблюдение условий при заключении, это не единственная проблема, связанная с оформлением залога недвижимости. Приведем несколько обобщенных примеров из практики, которые подтверждают необходимость проверки «юридической чистоты» предмета обеспечения:

1. Не исключены случаи неоднократного перезалога одного и того же объекта. При этом залогодержатели могут и не подозревать о существовании иных лиц, которые в случае чего могут претендовать на удовлетворение своих требований за счет заложенного предмета. Таких залогодержателей может быть много, а денег на всех явно не хватит.
2. Залог здания или сооружения может быть допущен только одновременно с земельным участком, на котором они находятся (залогодатель — собственник или арендатор земли). Если это условие не соблюдаются, суды признают сделку ипотеки ничтожной. Потому при совершении договоренности об обременении строений, нужно всегда проверять владельцев прав на землю.
3. Согласно закону, когда обременяется земельный участок, то ипотека одновременно распространяется на все объекты, что на нем находятся. Однако строения могут появиться и позднее (их могут построить) и не быть зарегистрированными в Росреестре. В таком случае придется идти в суд и доказывать, что постройка соответствует признакам недвижимого имущества.

Нужен юрист, однозначно

Очевидно, что с регистрацией договора залога недвижимости без правовой помощи и сопровождения грамотным специалистом не справиться. ООО «Земельный юрист», имеющий за плечами годы практики в области операций с недвижимым имуществом, — лучший помощник в этом деле:

• предоставим полную юридическую консультацию по вопросам законодательства;
• проверим «юридическую чистоту» объекта;
• проанализируем основной договор (а если нужно, и составим);
• оценим все риски;
• соберем и подготовим необходимые документы;
• проведем оценку и страхование объекта;
• согласуем выгодные условия с контрагентом;
• оформим соглашение с соблюдением всех условий;
• зарегистрируем обременение в Росреестре;
• в случае возникновения проблем, обратимся в суд и отстоим ваши интересы.

Сэкономьте время, силы и нервы. Обратитесь к профессионалам!