На свой страх и риск: особенности договора аренды с правом выкупа недвижимости

Автор материала: Воробьев Кирилл Андреевич

Опыт работы в области земельного права — 9 лет

Задать вопрос автору

Прийти к заветной цели и приобрести недвижимость можно разными способами. От безысходности можно согласиться и на «долговую яму» в виде ипотеки. Но прежде, чем ставить крест на своих планах, предлагаем пойти на хитрость и оформить договор аренды с правом выкупа недвижимости. Об особенностях, нюансах и открывшихся перспективах поговорим ниже.

«Обычная жизнь» необычного договора аренды недвижимости с ее последующим выкупом

Гражданский кодекс содержит одну маленькую, но емкую статью (624), которая тремя абзацами дает возможность гражданам и организациям заключить договор аренды недвижимости с правом ее последующего выкупа. Так как конструкция сложная, а на кону «большой куш», то к подготовке соглашения следует отнестись крайне внимательно. В обязательном порядке нужно не только письменно «застолбить» свое право на покупку, но и прописать следующие условия:

1. О предмете и его хозяине. Для начала будущему покупателю следует заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что имущество оформлено, стоит на учете и принадлежит собственнику на законных основаниях. Ну а чтобы исключить спорные моменты, в интересах обеих сторон максимально конкретизировать объект, указав:

• адрес, вплоть до этажа и номера помещения;
• площадь;
• кадастровые номера;
• технические характеристики и другие «особые приметы».

2. О графике платежей, включая размер, период оплаты и условия обмена документом, подтверждающим передачу денежных средств арендодателю.
3. О величине выкупной стоимости. Прежде, чем ее согласовать, желательно провести предварительную профессиональную оценку объекта, чтобы арендатор не переплачивал, а владелец не отдавал свое имущество за бесценок.
4. О моменте, ради которого все и затевалось — условиях перехода права собственности. В большинстве случаев, это дата внесения последнего платежа, который вкупе с предыдущими покрывает полную стоимость «предмета вожделения».

Договор «с сюрпризом»: что помешает выкупить недвижимость из аренды

Для «привлечения клиентов» закон предусмотрел дополнительную стимулирующую меру — приоритетное право на выкуп недвижимости по договору аренды с сопутствующими бонусами. Согласитесь, заманчиво обойти очередь конкурентов и стать единственным и неповторимым претендентом на покупку. Не без труда, конечно. Для этого нужно:

• доказать серьезность своих намерений: оформить долгосрочные отношения и зарегистрировать договор в Росреестре;
• не допускать задолженностей и нарушения сроков внесения арендных платежей;
• не нарушать установленное для конкретного объекта целевое назначение;
• уложиться в сроки действия контракта.

Помимо этого, серьезным препятствием для положительного исхода послужит нарушение арендатором «правил игры»:

• проведение без ведома собственника работ по изменению внешнего облика имущества или его перепланировки;
• передача недвижимости в субаренду, не предусмотренную условиям договора;
• досрочное расторжение контракта «без уважительных причин».

Если даже повезет с арендодателем, то вопросы могут возникнуть у регистрирующего органа при переоформлении права собственности. Путь «в дамки» закрыт, если выяснится, что:

• арендуемые комната в здании или 1/3 земельного участка не выделены на плане и не оформлены как части целого;
• не «выдержан» требуемый законом временной срок владения, позволяющий произвести выкуп (например, 3 года непрерывного пользования сельхозземлями) и т. п.

И это далеко не все причины, которые могут сорвать мероприятие.

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Чем оставаться в зоне риска, лучше найти защиту у Земельного юриста

На договор аренды недвижимости с возможностью ее последующего выкупа российские граждане посматривают с опаской. Пытаясь обойти «хитрую конструкцию», можно запросто упустить неплохие преимущества:

• для арендатора: возможность пользоваться имуществом до момента его полной оплаты, не обременяя себя кредитами и долгами;
• для арендодателя: гарантировать себе продажу объекта в перспективе, получая стабильный доход уже сейчас.

Конечно, риски есть всегда. Но Земельный юрист знает, как их минимизировать и обойти все препятствия короткой дорогой. Не упускайте выгоду там, где это не только возможно, но и законно. Запишитесь к нам на консультацию и узнайте, как «трансформировать» аренду в собственность.

Цены

Сопутствующие услуги