Искали лазейку, а угодили в яму: заключение договора аренды недвижимого имущества в обход государственной регистрации

Автор материала: Воробьёв Кирилл Андреевич

Опыт работы в области земельного права — 9 лет

Задать вопрос автору

Бизнес со всех сторон «обложен» бюрократическими процедурами: налоговая отчетность, проверки надзорных органов, трудовые отношения. Взяли площади в аренду, прошли семь кругов ада на переговорах, заключили выгодную сделку, а теперь ещё к регистратору идти? Ну уж нет, сами справимся без постороннего контроля. Знакомая ситуация? Весьма распространённая. И позиция сторон понятна, только наивна. Любой конфликт интересов — и защититься будет нечем.

Регистрация договора аренды недвижимости: брак по расчету

Многие стремятся избежать процедуры государственной регистрации договора аренды недвижимости всеми способами. Самый популярный — заключение краткосрочных договоров с последующим продлением (каждые 11 месяцев). Стоит ли оно того? Скажем так, уклоняться имеет смысл только тем, кто в долгосрочных отношениях не заинтересован. Остальным — себе дороже. Регистрация аренды гарантирует права участников и закрепляет их статус:

1. Во-первых, длительные отношения позволяют планировать, имея четкий прогноз на несколько лет вперёд (форс-мажор не в счёт): собственник получает определенный доход (в денежном выражении или в виде оговорённых услуг), наниматель получает в пользование необходимое ему имущество на установленный срок и так далее.
2. При «хорошем поведении» наниматель имеет право претендовать на продление арендных отношений или выкуп имущества.
3. Ни одна из сторон не сможет необоснованно отказаться от заключённого соглашения.
4. Зарегистрированный договор вынуждает считаться с ним не только стороны, его подписавшие, но и третьи лица. Например, при смене собственника арендатору не придётся в срочном порядке съезжать или терпеть произвол арендодателя, который регулярно повышает плату.
5. Если сделка является крупной (сдается здание или комплекс сооружений), арендодатель может получить дополнительные гарантии законности аренды.

И напротив, много минусов, если помещение арендуется по незарегистрированному договору:

• налоговая не разрешит учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу;
• нельзя получить лицензию на работу в чужом помещении (не выйдет открыть парикмахерскую или продавать алкогольную продукцию);
• можно вложиться в ремонт под собственные нужды и не продлить аренду на новый срок («выгодные» 11 месяцев).

Договор аренды недвижимого имущества: препоны государственной регистрации

Итого — выгоды государственной регистрации для сторон договора аренды недвижимого имущества налицо. Осталось дело за малым — обстоятельно подготовиться к процедуре.

Есть целый ряд случаев, когда Росреестр отказывается принимать документы для регистрации или приостанавливает регистрационные действия.

Одной из самых распространенных причин является подача неполного комплекта документации. Каждая ситуация уникальна и помимо стандартного перечня, часто нужно предоставить дополнительные документы. К примеру:

• заявление подписано представителем — нужно подтвердить его полномочия;
• арендуется часть помещения или здания — готовим Технический план.

Любая техническая ошибка может стать достаточным основанием для отказа:

• не определён предмет аренды: не указан кадастровый номер имущества, адрес, площадь и т.п. характеристики, которые позволяют индивидуализировать объект и составляют существенное условие договора;
• обнаружены противоречия между представленными сведениями и данными ЕГРН, которые могут быть как следствиями изъянов в документах (недочеты в работе кадастрового инженера при составлении Техплана, например), так и результатом сбоев в работе самого регистратора.

Дело в том, что, если какая-то информация вызовет сомнения, Росреестр вправе приостановить регистрацию на месяц. А если нарушения не будут устранены в указанный срок, то последует отказ.

Также препятствия могут обнаружиться в момент регистрации, когда вскроется, что арендодатель «забыл» о существовании ареста, наложенного на имущество, или о запрете субаренды.

Не говоря уже о банальных просчетах при определении размера госпошлины. В общем, регистрация — дело полезное, если подойти к нему с умом и трезвым расчетом.

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Вы отказали мне два раза: как добиться своего с первой попытки

Росреестр дает второй шанс, иногда даже третий и четвертый. Только потерянное время никто не вернёт. И сделка, «подвисшая» в воздухе никаких гарантий не даёт.

Не готовы бороться с бюрократической системой — привлекайте к участию профессионалов. Земельный юрист не только подготовит необходимую документацию для Росреестра, но сможет предоставить полный комплекс услуг по сопровождению сделки:

• начиная от проверки имущества и его собственника;
• участия в переговорах;
• составлении договора на выгодных условиях;
• заканчивая государственной регистрацией в Росреестре в ускоренном режиме.

Плюс любые иные сопутствующие услуги: от получения ГПЗУ до изготовления Техплана. Проверенные специалисты — качественная работа. Обращайтесь!

Цены

Сопутствующие услуги