Искали лазейку, а угодили в яму: заключение договора аренды недвижимого имущества в обход государственной регистрации
Автор материала: Воробьёв Кирилл Андреевич
Опыт работы в области земельного права — 9 лет
Задать вопрос автору
Бизнес со всех сторон «обложен» бюрократическими процедурами: налоговая отчетность, проверки надзорных органов, трудовые отношения. Взяли площади в аренду, прошли семь кругов ада на переговорах, заключили выгодную сделку, а теперь ещё к регистратору идти? Ну уж нет, сами справимся без постороннего контроля. Знакомая ситуация? Весьма распространённая. И позиция сторон понятна, только наивна. Любой конфликт интересов — и защититься будет нечем.
Регистрация договора аренды недвижимости: брак по расчету

Многие стремятся избежать процедуры государственной регистрации договора аренды недвижимости всеми способами. Самый популярный — заключение краткосрочных договоров с последующим продлением (каждые 11 месяцев). Стоит ли оно того? Скажем так, уклоняться имеет смысл только тем, кто в долгосрочных отношениях не заинтересован. Остальным — себе дороже. Регистрация аренды гарантирует права участников и закрепляет их статус:
- Во-первых, длительные отношения позволяют планировать, имея четкий прогноз на несколько лет вперёд (форс-мажор не в счёт): собственник получает определенный доход (в денежном выражении или в виде оговорённых услуг), наниматель получает в пользование необходимое ему имущество на установленный срок и так далее.
- При «хорошем поведении» наниматель имеет право претендовать на продление арендных отношений или выкуп имущества.
- Ни одна из сторон не сможет необоснованно отказаться от заключённого соглашения.
- Зарегистрированный договор вынуждает считаться с ним не только стороны, его подписавшие, но и третьи лица. Например, при смене собственника арендатору не придётся в срочном порядке съезжать или терпеть произвол арендодателя, который регулярно повышает плату.
- Если сделка является крупной (сдается здание или комплекс сооружений), арендодатель может получить дополнительные гарантии законности аренды.
И напротив, много минусов, если помещение арендуется по незарегистрированному договору:
- налоговая не разрешит учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу;
- нельзя получить лицензию на работу в чужом помещении (не выйдет открыть парикмахерскую или продавать алкогольную продукцию);
- можно вложиться в ремонт под собственные нужды и не продлить аренду на новый срок («выгодные» 11 месяцев).
Договор аренды недвижимого имущества: препоны государственной регистрации

Итого — выгоды государственной регистрации для сторон договора аренды недвижимого имущества налицо. Осталось дело за малым — обстоятельно подготовиться к процедуре.
Есть целый ряд случаев, когда Росреестр отказывается принимать документы для регистрации или приостанавливает регистрационные действия.
Одной из самых распространенных причин является подача неполного комплекта документации. Каждая ситуация уникальна и помимо стандартного перечня, часто нужно предоставить дополнительные документы. К примеру:
- заявление подписано представителем — нужно подтвердить его полномочия;
- арендуется часть помещения или здания — готовим Технический план.
Любая техническая ошибка может стать достаточным основанием для отказа:
- не определён предмет аренды: не указан кадастровый номер имущества, адрес, площадь и т.п. характеристики, которые позволяют индивидуализировать объект и составляют существенное условие договора;
- обнаружены противоречия между представленными сведениями и данными ЕГРН, которые могут быть как следствиями изъянов в документах (недочеты в работе кадастрового инженера при составлении Техплана, например), так и результатом сбоев в работе самого регистратора.
Дело в том, что, если какая-то информация вызовет сомнения, Росреестр вправе приостановить регистрацию на месяц. А если нарушения не будут устранены в указанный срок, то последует отказ.
Также препятствия могут обнаружиться в момент регистрации, когда вскроется, что арендодатель «забыл» о существовании ареста, наложенного на имущество, или о запрете субаренды.
Не говоря уже о банальных просчетах при определении размера госпошлины. В общем, регистрация — дело полезное, если подойти к нему с умом и трезвым расчетом.
Вы отказали мне два раза: как добиться своего с первой попытки
Росреестр дает второй шанс, иногда даже третий и четвертый. Только потерянное время никто не вернёт. И сделка, «подвисшая» в воздухе никаких гарантий не даёт.
Не готовы бороться с бюрократической системой — привлекайте к участию профессионалов. Земельный юрист не только подготовит необходимую документацию для Росреестра, но сможет предоставить полный комплекс услуг по сопровождению сделки:
- начиная от проверки имущества и его собственника;
- участия в переговорах;
- составлении договора на выгодных условиях;
- заканчивая государственной регистрацией в Росреестре в ускоренном режиме.
Плюс любые иные сопутствующие услуги: от получения ГПЗУ до изготовления Техплана. Проверенные специалисты — качественная работа. Обращайтесь!
Цены
Возможно предоставление услуг в кредит или рассрочку. Обращайтесь к менеджеру
+7
(499) 112-42-87