Отправная точка права собственности, или когда у помещения появляется хозяин

Театр начинается с вешалки, а право собственности на помещение — с единого государственного реестра недвижимости. Казалось бы, какое отношение к самой сделке и ее предмету имеет государство, если два самостоятельных субъекта обо всем договорились и ударили по рукам (читай — подписали договор, обменяли деньги на товар). Все логично и объяснимо.

Правила игры от государственного регулятора

Правило номер «раз». Все сделки с недвижимым имуществом совершаются только в письменной форме с подробным указанием:

• предмета договора — какое именно имущество подлежит отчуждению (сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости);
• сторон сделки (полные реквизиты юридических и физических лиц);
• договорной цены и порядка расчетов;
• иных предусмотренных законом условий (например, при продаже жилых помещений в обязательном порядке следует перечислить в договоре всех лиц, сохраняющих право пользования данным объектом).

Эти пункты признаются существенными условиями, то есть отсутствие хотя бы одного из них может стать основанием для признания договора незаключенным. Более того к соглашениям подобного рода предъявляется ещё одно непременное требование — обязательная государственная регистрация. Это правило номер два. Только с момента внесения сведений в электронную базу Росреестра договор считается заключенным, и к покупателю переходит право собственности. Обратите внимание, помимо самого договора регистрации подлежат и права на недвижимость, причём не только возникающие в результате сделок, но и первичное право собственности на вновь созданный объект недвижимости (построенное здание, выделенную долю в помещении и т. п.)

Право собственности на помещение: цена маленькой оплошности

Регистрация прав и сделок — это не только контроль, но ещё и гарантия государства. Росреестр помимо регистрационных функций наделён полномочиями проводить всестороннюю проверку:

• проводится экспертиза законности сделки — получены ли все согласия, не затронуты ли интересы несовершеннолетних, соблюдены ли все требования;
• проверяется отсутствие противоречий между заявленными правами и ранее зарегистрированными;
• проверяется наличие/отсутствие оснований для приостановки или отмены регистрации.

Это и выгода, и боль в одном флаконе. Что имеется в виду? Если Вы думаете, что сможете уложиться в заявленные сроки регистрации, представив документы по списку, то мы вынуждены огорчить Вас. Этот факт никак не повлияет на необходимость проведения проверки, сопровождающейся запросами в места хранения необходимой информации (правоустанавливающие документы, выданные до 1998 года, старые свидетельства из БТИ, например). А так как сроки не резиновые, то вслед за запросами идёт приостановка процедуры. Основаниями для отказа (приостановки) регистрации права собственности на помещение могут стать десятки случаев:

• простая техническая ошибка в документации (неправильно указанный адрес или площадь объекта в договоре);
• несостыковки в техническом плане объекта, связанные с обмерами и подсчетом площади, особенно при разделении или объединении помещений;
• неграмотно составлен договор (не получено согласие от 3-х лиц, не прописаны существенные условия и т.д.);
• в государственном реестре недвижимости отсутствует информация об имуществе, то есть объект не поставлен на кадастровый учёт;
• и еще 55 (!) причин для отказа, перечисленных в законе.

Кроме этого:

• поставить крест на заключении сделки могут неузаконенные перепланировки. Все несогласованные переустройства помечаются красными линиями на поэтажном плане БТИ. Даже если техпаспорт отрисован черными линиями, незаконные перепланировки будут видны;
• приобретая помещения на первых этажах жилых домов, нужно проверять документы по переводу их из жилого фонда в нежилой. В 2019 году госдума изменила порядок такого перевода, теперь это можно сделать только с согласия всех собственников квартир, примыкающих к этому объекту, при этом наличие отдельного входа будет ещё одним обязательным условием;
• рискованно приобретать подвалы, которые принадлежат не собственникам МКД — нужна серьезная правовая экспертиза предыдущих сделок.

Узнайте точную стоимость регистрации права собственности на помещение

Без отказов, без вопросов

Процесс оформления права собственности на помещение подробно урегулирован и расписан законодателем, и все равно таит в себе море ловушек. Собрать всё, что нужно и проконтролировать отсутствие ошибок — настоящий квест для неподготовленного заявителя. Профессиональное сопровождение Земельного юриста это:

• расскажем про особенности регистрации жилых и нежилых помещений;
• проверим наличие правоустанавливающих и иных необходимых документов, получим недостающие;
• исключим ошибки и неточности;
• оценим законность сделки, проверим историю объекта и его статус;
• узаконим перепланировку;
• подготовим техническую документацию;
• зарегистрируем право собственности в Росреестре в сжатые сроки.

Не стоит сомневаться, доверьтесь профессионалу. Позвоните Земельному юристу!