Договор аренды недвижимого имущества — о чем пишут мелким шрифтом

Автор материала: Воробьёв Кирилл Андреевич

Опыт работы в области земельного права — 9 лет

Задать вопрос автору

«Связаться» с арендой помещения, земли или имущественного комплекса и получить бонусом головную боль? Проще простого! Достаточно пропустить один из обязательных пунктов, и договор будет признан незаключенным. Или по незнанию и с верой в лучшее не закрепить в договоре устные договоренности, сослаться на которые в случае спора будет невозможно. Или по небрежности допустить ошибку в документах, и проблемы обеспечены.

Аренда недвижимости — темная сторона договора

С позиции законодателя передача в пользование имущества допускается на основании устных договоренностей, если, конечно, в сделке не участвует юрлицо и срок менее года. В противном случае сторонам следует письменно закрепить все оговорённые условия. А если сотрудничество предполагается длительное, то и зарегистрировать договор аренды недвижимости в Росреестре.

Независимо от того, кто участвует в сделке: физические или юридические лица — самое важное, что стоит включить в соглашение, это:

• точное указание объекта недвижимости;
• срок аренды;
• порядок использования имущества;
• стоимость.

Что касается объекта (он же предмет соглашения), то описать его следует максимально подробно. Во-первых, это существенное условие, без согласования которого договор может быть признан незаключенным (судебной практике известны подобные случаи). Во-вторых, меньше проблем будет при приемке-возврате имущества и его использовании (помещение с ремонтом или без, ВРИ и категория земли, здание с запретом на реконструкцию и т. п.).

Если первый пункт более-менее понятен, то с остальными не всё так просто. Они являются хоть и обязательными, но добровольными: можешь тщательно расписать, можешь одной строкой упомянуть. Но на практике всегда появляется необходимость дополнительных согласований ситуаций, заранее не предусмотренных в договоре. Например, желающие сдать арендуемые площади в субаренду или начать строительство на используемой земле, вынуждены заручиться согласием собственника (письменным, разумеется).

Или упускается, что нельзя сдавать в субаренды дольше, чем действует основной договор аренды, и что арендатор несет ответственность перед собственником за то, как субарендатор обращается с имуществом (правило №1 — круговая порука, №2 — арендатор не может передать больше полномочий, чем имеет сам). В проблему превращается мелочь, которую бы заметил и исправил профессионал.

Договор аренды недвижимого имущества — какой срок у счастья

Вопрос, озадачивающий стороны — на какой срок заключить договор аренды недвижимого имущества. Можно ежегодно продлять краткосрочные соглашения, заключенные сроком до года. Особо хитрые умудряются оптом подписать в один день несколько таких договоров, следующих по датам друг за другом (что, к слову сказать, расценивается судами как единая сделка). Или дальновидно подписать выгодный долгосрочный договор на год и более. Составленный опытным юристом и зарегистрированный в Росреестре, он обеспечивает сторонам сохранение достигнутых договоренностей на долгие годы и гарантирует защиту их интересов.

При этом арендатор может рассчитывать на некие преференции:

• арендные каникулы (иногда до года);
• отделку помещения за счет другой стороны;
• отсутствие постоянного непомерного увеличения арендной платы;
• сохранение за собой прав при смене собственника;
• выкуп имущества;
• продление отношений.

Арендодателю же обеспечен регулярный доход. Не нужно беспокоиться, что арендатор съедет без предупреждения, что нужно искать нового нанимателя и так далее.

Правда, срок действия даже самого долгого договора заканчивается. Отсутствие пункта об автоматической пролонгации означает новый виток переговоров об условиях заключения. И далее по списку: оформление, регистрация.

Кстати, на этапе регистрации также можно «споткнуться», получив отказ или приостановку регистрационных действий за малейшую техническую ошибку. Не говоря уже о более серьезных случаях. Например:

• найм части помещения потребует составления нового технического плана;
• не допускаются сделки с неразмежеванными земельными участками или незарегистрированными строениями.

В общем, без серьезной подготовительной работы к подписанию документов, устанавливающих ваши права и обязанности, однозначно, не стоит приступать.

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Стелим солому заранее

Договор аренды земли, жилых и нежилых помещений, зданий, сооружений и целых комплексов может стать как спасением в конфликтной ситуации, так и проклятием. Все зависит от того, что в нем написать, и чьи интересы он будет отражать. Можно скачать типовой шаблон из интернета и обогащать свой опыт решением вопросов досрочного выселения без компенсации, скрытых платежей и неправомерного повышения арендной платы.

А можно заранее включить в текст взаимовыгодные пункты и спокойно пользоваться арендуемым имуществом. Как защитить интересы при заключении сделки и на какие условия не стоит соглашаться — научит Земельный юрист. Обращайтесь! Нам есть, чем удивить вас.

Цены

Сопутствующие услуги