Продуманный договор аренды земельного участка — залог вашей стабильности

Автор материала: Воробьёв Кирилл Андреевич

Опыт работы в области земельного права — 9 лет

Задать вопрос автору

Присмотрев землю под свои нужды, важно не просто получить ее в пользование, а исключить любые неприятные сюрпризы: внезапный односторонний отказ собственника от продолжения отношений, увеличение стоимости аренды или требование снести сколоченный сарайчик. Для того придётся обстоятельно продумать и согласовать выгодные условия договора аренды земельного участка. Давайте разберемся, как не усложнить себе жизнь.

Договор аренды земельного участка — внимания достоин каждый пункт

Долгосрочные и взаимовыгодные отношения между арендатором и собственником имущества зависят от грамотно составленного договора аренды земельного участка.

Неправильно указано существенное условие, и сделка признается недействительной. Речь о предмете договора. Подробно переписываем все характеристики объекта:

• координаты;
• площадь;
• кадастровый номер;
• вид допустимого использования;
• категория земли.

Заключая договор аренды части земельного участка даже на небольшой срок лучше иметь межевой план, где указаны точно определенные границы и площадь арендуемой части.

Законом больше никаких существенных условий не установлено. Несмотря на это, если не прописать все ситуации, допускающие двойное толкование, в отношениях арендатора и арендодателя возникнет хаос и, как следствие, конфликт. Тогда договариваться уже будет поздно. Поэтому до проставления подписей особенно заостряем внимание на следующих моментах:

• срок аренды. Законом установлены предельные сроки аренды для отдельных видов целевого использования земель. Например, для земель сельхозназначения — до 49 лет, для выпаса животных — 3 года;
• арендные платежи, виды и способы оплаты. Потому как платить можно не только «твердой валютой» (деньгами) в определенной сумме, но и в виде процентов от полученных доходов, и даже в натуральной форме, в виде услуги или вещи, а также компенсации затрат на улучшение качеств арендованной земли;
• ограничения на использование земли (могут быть связаны с нахождением участка или его части в природоохранной зоне или под действием сервитута и тому подобное);
• объем прав пользования. Например, возможность субаренды, право выкупа, возведения постройки, одностороннего изменения условий соглашения и т.д.;
• основания для досрочного расторжения.

Договор аренды земельного участка между физическими лицами: почему лучше узаконить

Правила оформления договора аренды, в общем, просты. Соблюдение письменной формы обязательно, если:

• срок — более двенадцати месяцев (в этом случае сделку придётся ещё и регистрировать);
• одна сторона — юридическое лицо.

Если земля арендуется на срок меньше года, то договор аренды земельного участка между физическими лицами можно не только не регистрировать в Росреестре, но вообще заключить в устной форме. Это значительно упрощает ситуацию, но только в том случае, если между сторонами безграничное доверие и взаимопонимание (которое предполагается и при исполнении сделки).

Как показывает практика, неоформленные отношения могут привести к произволу или злоупотреблению с той или иной стороны. Впоследствии нарушенные права остаются без элементарной защиты.

Так, не прописав в соглашении сведения об обременении земельного участка, например, наличие водоохранной зоны или сервитута, арендатор вводится в заблуждение относительно своих прав и рискует нарваться на штраф или притязания третьих лиц.

Чтобы договор не только защищал стороны в отношениях друг с другом, а и третьих лиц обязывал с ним считаться, обязательно проходим регистрацию долгосрочной аренды. Более того, в Росреестр придется наведаться даже при заключении краткосрочных договоров, которые идут один за одним и заключаются «скопом» в самом начале отношений. Суды считают такие отношения единой сделкой. В отличие, скажем от перезаключения соглашения на новый срок по истечении предыдущего. Распространённая практика, но рискованная:

• нет уверенности в завтрашнем дне;
• никто не запретит собственнику повысить плату;
• никогда не знаешь, получится ли продлить отношения;
• где искать нового арендатора и т.д.

Один из самых сильных страхов арендатора — досрочное расторжение договора. Чтобы его нивелировать, согласовываем все случаи, когда арендодатель может потребовать «собрать вещи и уйти»:

• что входит в понятие использование земельного участка в соответствии с его категорией, целевым назначением, и что выходит за рамки оного (например, нельзя выращивать картошку на землях промышленности);
• что понимать под ухудшением качества земли и как это определить;
• доколе хозяин согласен терпеть просрочку уплаты арендных платежей (к примеру, не более двух раз подряд).

В договоре аренды земли между физическими лицами можно указать и другие основания для его расторжения. Все зависит от конкретной ситуации. Главное, важные моменты согласовать «на берегу», чтобы составленный документ отражал правила игры, а не провоцировал конфликты. Особенно, когда память контрагента подводит.

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

На страже ваших интересов

Идеальные арендные отношения — это взаимовыгодные условия с минимальными рисками для обеих сторон. Для таких и договор не нужен, договорились — сделали. А в конфликте у каждого своя правда, прийти к единому мнению очень сложно, иногда невозможно.

Единственный достойный выход — оговорить все значимые условия, подробно их записать и скрепить своими подписями, как знаком полного согласия с изложенным. Споров, возможно, избежать не удастся, но решить их станет значительно проще (меньшей кровью).

Чтобы все предусмотреть и ничего не забыть, потребуется профессиональный подход и юридическая смекалка. Можно, конечно, понадеяться на житейский ум, но кто даст гарантии? А вот многолетний опыт Земельного юриста — надежный правовой щит. Обеспечим полную юридическую поддержку при заключении сделки:

• проверим документацию;
• проведем переговоры;
• согласуем взаимовыгодные условия;
• найдем общий знаменатель по спорным вопросам;
• составим и оформим договор;
• успешно пройдем регистрацию в Росреестре.

Обращайтесь — наши двери всегда открыты!

PS. Но о встрече лучше договориться заранее.

Цены

Сопутствующие услуги