Внесение изменений в ПЗЗ Москвы и Московской области — как справиться с неразберихой и непоследовательностью законодателей

Автор материала: Воробьёв Кирилл Андреевич

Опыт работы в области земельного права — 9 лет

Задать вопрос автору

Под правилами землепользования и застройки понимается документ, который определяет порядок строительства и использования земли в пределах муниципального образования. Они устанавливают ограничения для застройщиков и землевладельцев, но не являются чем-то догматическим и неизменным. При нарушении прав собственников земельных наделов или невозможности эффективной реализации инвестиционных проектов существует возможность скорректировать действующие ограничения с целью их отмены или заметного смягчения.

Особенности внесения изменений в ПЗЗ на территории Московской области

Казалось бы, цель у разработчиков правил вполне благая — исключение хаотичного возведения зданий, обеспечение правильного и бережного использования земли, сохранение природоохранных зон и объектов культурного наследия. Однако, практическое воплощение, как часто бывает в России, несколько отличается от задуманного изначально.

Сегодня правила нередко становятся преградой на пути строительства и используются, по сути, для вымогательства преференций для муниципалитета или его отдельных представителей. Можно выделить три ключевых проблемы, которые касаются изменения действующих ПЗЗ и характерны не только для Московской области, но и для большинства других регионов страны:

1. Первая из них — документ разрабатывается на местном уровне каждым муниципальным образованием самостоятельно. Логичным следствием этого становятся существенные различия между правилами, действующими в соседних районах Подмосковья. Они могут отличаться по самым разным параметрам, включая сроки рассмотрения, перечень необходимых документов, требования к заявителю и т. д. Естественно, досконально изучить порядок, установленный в каждом муниципальном образовании, крайне сложно, если не заниматься этим профессионально.
2. Вторая трудность — сложная иерархия документов, регламентирующих стратегию развития муниципального образования. Основным считается генплан, затем идут рассматриваемые правила, а после них — проект планировки территории. Самая неприятная для землепользователя ситуация наступает, когда они противоречат друг другу или, вообще, отсутствуют. Например, в Подмосковье правила застройки и землепользования в ряде районов появились только к концу 2017 года. Каким образом выделение земельных участков под возведение новых зданий осуществлялось ранее и насколько оно законно — большой вопрос.
3. Третий существенный недостаток — постоянное желание изменять действующую правовую базу. Разобраться в полете мысли российского законодателя — крайне непростая задача, решить которую человеку без юридического образования практически невозможно.

Стандартная процедура внесения изменений в актуальную редакцию ПЗЗ Московской области выглядит следующим образом:

• в местный комитет по архитектуре и строительству подается заявление о необходимости корректировки действующего порядка землепользования и застройки;
• к нему прилагается документация, выступающая основанием для подобного решения;
• если предлагаемые новшества касаются видов разрешенного использования земельного участка или отклонения от предельных параметров строительства более, чем на 10% — должны проводиться публичные слушания (в противном случае допускается упрощенная процедура корректировки);
• при положительном решении в документ вносятся соответствующие корректировки.

Порядок изменения действующих ПЗЗ в Москве

Описанные выше проблемы Подмосковья, хоть и в меньшей степени, характерны и для столицы. Основными причинами изменений, действующих в данный момент ПЗЗ в обоих регионах — и в Москве, и в области — выступают:

• трудности с реализацией инвестиционных проектов, связанных с возведением новых зданий и сооружений;
• невозможность соблюдать ограничения, установленные правилами, при проведении работ по реконструкции зданий и сооружений;
• желание собственника земельного участка увеличить количество разрешенных видов землепользования.

Процедура внесения изменения в установленные для г. Москвы ПЗЗ в целом не отличается от приведенной для Подмосковья. Важно отметить еще один пока не озвученный нюанс, который нередко становится дополнительной проблемой.

Он заключается в том, что законодательство не содержит четких критериев определения перечня документации, которая должна обосновывать желание землепользователя скорректировать действующий порядок. Как следствие — у чиновников муниципалитета появляется возможность отклонить поданную заявку, по сути, без объяснения причин.

Однако стоит отметить и позитивный момент рассматриваемой процедуры, характерный для Москвы. Он заключается в жестком сроке, отведенном на рассмотрении заявки и составляющем 60 календарных дней. Анализируя перечисленные выше проблемы, этот плюс можно считать ложкой меда в бочке дегтя.

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Достоинства сотрудничества с «Земельным юристом»

Наиболее часто необходимость внести изменения в действующие на территории Москвы или Подмосковья ПЗЗ возникает у застройщиков или инвесторов. Обращение в нашу компанию позволит сосредоточиться на своей основной работе, оставив решение юридических проблем профессионалам.

Преимущества сотрудничества с компанией «Земельный юрист» очевидны:

• возможность ускорения реализации инвестиционных проектов — как за счет прилагаемых инвестором или застройщиком усилий, так и благодаря оперативному получению согласований;
• гарантия положительного результата, полученного при разумном уровне вложений и в сжатые сроки;
• профессиональная консультация по любым вопросам, связанным с выделением и использованием земли, получением разрешений и оформлением результатов строительства.

Звоните!

Цены

Сопутствующие услуги