Для чего и как изменять вид разрешенного использования объекта недвижимости

Обычно изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства требуется в двух случаях:

• здание действительно будет использоваться для других целей;
• нужно снизить кадастровую стоимость строения и участка.

Нужно ли напрягаться, и если да, то как именно? Об этом и поговорим

Изменить вид разрешенного использования объекта недвижимости с целью уменьшения налогов

В больших городах и густонаселенных районах кадастровая стоимость строений и участков земли составляет значительную сумму. А на ее основе, как известно, рассчитываются налоги на недвижимость. Как изменить вид разрешенного использования здания, чтобы уменьшить его налогооблагаемую базу?

Первым делом необходимо разобраться с градостроительным регламентом зоны, в которую входит участок. Какие виды фактического использования разрешены? Большой ли разбег при выборе вида разрешенного использования и допустимы ли в зоне малоэтажной застройки многоквартирные жилые дома? И, самое главное, как меняется кадастровая оценка недвижимости в зависимости от назначения объекта?

Существует несколько лазеек для смены ВРИ здания:

• разместить в нем еще какое-либо производство/офис/социальный объект, чтобы законно добавить условно разрешенный ВРИ или сменить его совсем;
• заменить на похожий ВРИ, но с более низкой кадастровой стоимостью.

Изменить вид разрешенного использования объекта капитального строительства в связи с фактической сменой назначения

Все те же вопросы придется решить, если нужно сменить ВРИ в связи с фактическим изменением бизнеса. Не получится в лесопарковой зоне разместить вредное производство, а в зоне жилой застройки шумный развлекательный центр. Поэтому оценить возможный ущерб относительно общего профита нужно еще на стадии задумки.

Кроме того, изменение вида разрешенного использования здания не выйдет без смены назначения участка — их судьбы юридически связаны. Даже если вы решили поменять ВРИ еще недостроенного объекта, проще процедура не станет.

Ну а если выгода налицо, то имеются два пути:

1. Если новый ВРИ соответствует вспомогательным видам или условно разрешенным в этой зоне, то нужно заказать новый кадастровый паспорт и с ним заявиться в Росреестр для изменения вида использования в кадастре недвижимости.
2. Если ВРИ новый, но разрешен в терзоне, то документы подаются в районную администрацию, и с ее решением нужно топать опять же в Росреестр.

Изменение вида разрешенного использования здания без потерь и проволочек

Итак, при оценке возможности и необходимости изменения вида разрешенного использования объекта недвижимости наши юристы:

• считают кадастровые стоимости и принимают обоснованное решение о выгодности или бесполезности смены ВРИ с целью уменьшения налогов;
• рассматривают ПЗЗ с точки зрения возможных вариантов смены вида использования;
• готовят необходимые документы, в том числе кадастровые паспорта объекта и участка;
• сопровождают смену ВРИ здания или строящегося объекта от начала до конца.

Главное в этом деле — оценить экономические риски, ведь в Москве действует своя надзорная инспекция, проверяющая соответствие ВРИ фактическому использованию здания и участка.