Правила раздела дома блокированной застройки

Выдел дома в блокированной застройке — это не просто обособление собственника недвижимости, но также реальная возможность увеличить стоимость существующего здания. Был один частный дом, предназначенный (по закону) для проживания одной семьи, а теперь станет два (три, четыре…) самостоятельных объекта недвижимости, хоть и «склеенных» друг с другом. Однако, на практике выделить в отдельное помещение дом блокированной застройки крайне сложно.

Проблемы выдела дома в блокированной застройке

Всего несколько лет назад «поделить» дом, поставленный на учет как индивидуальный, не составляло большого труда. Достаточно было обратиться с соответствующим заявлением в суд. Но в определенный момент (примерно с 2017 года, когда изменились правила регистрации по 218-ФЗ) Росреестр указал на невозможность перерегистрировать жилой дом в блокированный на основании судебных решений. В это же время суды стали придирчиво изучать обстоятельства дела и массово отказывать в разделе частных домов.

На сегодняшний день блок жилого дома блокированной застройки выделить получится только при наличии физической возможности образовать автономные жилые секции. Требуется наличие следующих характеристик недвижимости в совокупности:

• возможность превращения доли индивидуального дома в самостоятельный объект: отдельные для каждой секции в здании инженерные сети и отсутствие мест совместного пользования (как минимум, свои кухня, ванна и туалет);
• наличие собственных для каждого блока выходов на отдельный земельный участок подходящего размера (не меньше установленных пределов).

Зачастую при разделе частного дома обнаруживаются несоответствия установленным для блокированной застройки требованиям, которые можно устранить только при переустройстве здания. Поэтому процесс выдела блока, как правило, предваряется согласованием реконструкции дома с изменением вида допустимого использования земельного участка. Постановка на учет в кадастре каждого образованного блока будет производится на основании разрешения на ввод реконструированного объекта и технических планов, подготовленных кадастровым инженером для каждой секции в отдельности.

Но даже при соблюдении всех установленных правил по разделу дома блокированной застройки не удается избежать проблем с регистрацией прав собственников. Непробиваемая бюрократия и косность чиновников, низкий уровень квалификации кадастровых инженеров, ошибки строителей — ожидать подвоха можно где угодно.

Только поддержка грамотных специалистов позволяет минимизировать риски и с самого начала просчитать реальную возможность образования блокированного здания из жилого дома. Иногда овчинка не стоит выделки, а бывает, что наоборот, до заветной цели всего один шаг.