Дуплекс

Что такое дуплекс в недвижимости? Ответ во многом зависит от территориальной принадлежности объекта. Потому что с точки зрения закона дуплексы в Америке совсем не то же самое, что дуплексы в Подмосковье.

• Традиционный западный дуплекс — двухквартирный дом с общим входом, холлом, лаунж-зоной, прачечной и иными помещениями совместного пользования. Квартиры в дуплексе по американскому типу напоминают наши квартиры в МКД, только не в многоэтажном доме, а в двухэтажном дуплексе.
• Дома типа дуплекс в России представляют собой отдельно стоящие коттеджи, разделенные на две автономные половины с своим входом-выходом и подключением к коммуникациям. Градостроительные нормы допускают строительство домов дуплекс только как блокированной застройки. Это значит, что каждая из двух половин дома — фактически самостоятельный объект недвижимости, а не квартира в здании. Никаких общих помещений: прихожих, лестничных пролетов, подвалов и чердаков. Все раздельное.

Большие дуплексы могут иметь два-три этажа, маленькие дуплексы ограничиваются одним этажом, но жилые секции в таком доме всегда привязаны к собственному земельному участку. Присвоение адреса дуплексу производится также раздельно для каждого блока.

С этой точки зрения дуплекс на 2 семьи идеально «накладывается». Дома дуплексы с двумя входами, отдельными кухнями и ванными комнатами (что немаловажно для хозяек), индивидуальными счетчиками для учета коммунальных услуг.

Виды дуплексов

Иногда в рекламе продажи дуплексов встречаются такие наименования домов, как твинхаус или таунхаус. Ни один из подобных терминов российскому законодательству не знаком, это все блокированные дома. На практике же таунхаусы различаются размерами и конструктивными особенностями.

• Например, дом из четырех секций называют квадрохаусом или мезонетом, из двух — дуплексом или твинхаусом.
• Чем отличается дуплекс от твинхауса? Визуально ничем, разве что последний по площади чуть больше и, соответственно, дороже. Есть еще различия в проекте, но эта информация рассчитана больше на специалистов.

Как построить и оформить дуплекс?

Какой бы проект ни выбрал застройщик (дом дуплекс на 2 семьи одноэтажный, двух- или трехэтажный, дуплекс с гаражом, дуплекс с террасой и т. д.), но регистрация дуплекса будет производится по всем правилам коммерческих объектов.

• Согласования дуплекса начинается с разработки проектной документации.
• После утверждается проекта и внесения информации в ИСОГД застройщик получает разрешение на строительство дуплекса (РНС).
• По завершении строительных работ дом должен быть введен в эксплуатацию, поставлен на учет в кадастре и внесен в реестр недвижимости.

В этом смысле процедура оформления жилых дуплексов напоминает процесс согласования многоквартирных домов. То есть дуплекс — не дача, никаких льгот в виде упрощенного порядка для данной категории недвижимости не предусмотрено.

Это важно!

Дуплекс на ИЖС — объект с серьезными проблемами. Будучи по своей сути не индивидуальным домом, а блокированным, он нарушает правовой режим земельного участка, на котором возведен. Можно сказать, стоит в одном шаге от признания самовольной постройкой. Узаконить дуплекс-самострой получится только после смены ВРИ участка под дуплексом. Подходящий вид разрешенного использования для дуплекса: малоэтажное жилищное строительство и блокированная застройка.

Поэтому прежде, чем строить дуплекс, стоит внимательно изучить возможности и ограничения хозяйственного использования выбранного земельного участка. Работа экспертов в этом случае начинается с получения ГПЗУ для дуплекса.

Что еще следует знать об особенностях земли при размещении блокированного дома? Даже небольшие дуплексы должны иметь земельные участки такого размера, чтобы по окончании строительства для каждой из двух секций можно было выделить свой собственный участок.

На что обратить внимание при покупке дуплекса?

В интернете можно найти немало предложений от застройщиков, продающих построенные дуплексы рядом с Москвой, а также строящиеся дуплексы в Новой Москве.

• Можно выбрать каркасный дуплекс под ключ с инновационными технологиями по утеплению фасадов либо остановиться на классическом варианте для средней полосы — дуплексе из кирпича.
• Можно приобрести отдельную секцию в доме и не знать своих соседей до момента заселения, а можно купить дуплекс на 2 семьи родственников (пример: пожилые родители и взрослые самостоятельные дети).

Стоимость такого жилья на рынке отличается умеренностью, потому что для застройщика построить дуплексы по цене выходит всегда дешевле, чем индивидуальные дома в поселке.

Встречаются дуплексы и на «вторичке». Но это, пожалуй, самые рискованные объекты недвижимости. Достаточно «посерфить» интернет по запросу «дуплекс отзывы».

• Одни умудрились купить дуплекс, как коттедж (в смысле — индивидуальный дом), а теперь мыкаются по кабинетам чиновников, пытаясь выделить свою жилую секцию в отдельный объект, а не долевую собственность.
• Другие купили гостевой дом дуплекс, который по документам ИЖС — та же головная боль с легализацией недвижимости.

Если есть желание купить дуплекс в Москве или Подмосковье, не стоит «пороть горячку» в страхе упустить момент. Выгода — это не скидка от продавца, а гарантии законности и безопасности вложений. Покажите выбранный объект эксперту по недвижимости, закажите полную юридическую проверку. И тогда сможете быть уверены в правильности сделанного выбора.