Содержание:

  1. Узаконим через суд и избушку не снесут.
  2. Финансовые риски при возведения самостроя.
  3. Калькуляция сноса: почем демонтаж?
  4. Как государственные органы прижимают «самоволку»?
Как государственные органы прижимают самоволку

Самострой в рублях: штрафы, финансовые риски, нежелательные расходы

Чем отличается успешно завершенное строительством здание от не успешного? В первом случае все просчитывается: план, риски и ходы на годы вперед. Во втором случае как-то строится, как-то узаконивается, иногда напролом и не всегда безуспешно. В первом случае — семь раз отмерить и все равно потом корректировать часть планово; во втором — закономерное рутинное решение — или удача или летальный снос. Сегодня мы вместе с вами посчитаем в конкретных цифрах, сколько будет стоить построить и снести самострой. О том, что считается самостроем и почему его обязательно снесут, читайте здесь.

Узаконим через суд, и избушку не снесут

Недавние изменения в Градостроительном кодексе и ряде сопутствующих законов наделили муниципалитеты правом принимать решения о сносе самовольных построек и воплощать их в жизнь.

    ГрК РФ Статья 55.32. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями.
    Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
    При этом для сноса местным властям достаточно лишь оповестить владельца, направив ему официальное письмо (ага, почтой по адресу, где вы прописаны, но не живете). Если с собственником отсутствует связь, разместить информацию о сносе муниципалитет может на официальном интернет-портале или местной газете, которую вы также не читаете, потому что вам и многим другим до лампочки жизнь там, где стоит здание. Проснулись с утра в понедельник, а у ворот вашего самовольно построенного автосервиса уже бульдозер разворачивается. Как оказалось, приехал не на плановое ТО, а чтобы снести ВАШЕ здание. Если кто не слышал, в Москве действует комиссия по выявлению и пресечению самовольного строительства, которая наделена самыми широкими полномочиями. А в каждом округе есть инспекция по контролю за недвижимостью. Ее сотрудники выявляют самострой, заносят в базу данных, контролируют состояние, организуют снос и отслеживают исполнение. Самовольное строительство Раньше с момента выявления самостроя до сноса объекта могли пройти годы судебных разбирательств. Сейчас достаточно решения одного уполномоченного на то чиновника. И ни какого суда. Почему так жестко без суда и следствия? Причина такой практики — злоупотребление. Еще буквально десяток лет назад органы власти не имели генпланов, ПЗЗ, да и вообще понятия о том, что можно, а что нельзя на их территории. Поэтому бизнесмены строили, что и как им удобно, а потом шли в суд. Представители администрации, как правило, без градостроительных документов имели на заседаниях бледный вид, и суд вставал на сторону самостройщика. Сложилась огромная практика: судьи решали, где им принимать во внимание ПЗЗ, а где нет, где обрезать здание, а где — сохранить. А судья, например, не глава городской Архитектуры, поэтому смотрит на дело по-разному и видит его по-разному. Это было, как аборт вместо контрацепции: затратно, неэтично, кардинально, но имеет место быть. Сейчас все поменялось с точностью до наоборот. Суды перестали охотно принимать решения об узаконении самостроя, разорвав порочный круг. Теперь, чтобы дело дошло до тяжбы, недобросовестному застройщику необходимо собрать несколько десятков документов, подтверждающих, что его строение:
    1. Расположено на участке, принадлежащем застройщику.
    2. Соответствует всем установленным законом требованиям, предъявляемым к строениям.
    3. Не нарушает права третьих лиц и этому есть доказательства.
    4. Не создает угрозу безопасности, здоровью и жизни людей.
    5. Соответствует генплану города.
    Кроме того, придется предъявить в суде документы о том, что все законные методы согласования исчерпаны: все жалобы при получении ГПЗУ, РНС, неправомерные отказы в выдаче акта ввода и тому подобные. Если они нарушают ваши права, конечно, и являются незаконными. И плановое оформление строения, и узаконение потребует ряда усилий и контактов с госорганами. В сложных ситуациях уходят годы, но когда вы согласовываете ряд правил и параметров до строительных работ — это обходится одной ценой. Когда узаконение, то речь идет об условиях существующего генплана, мнении группы чиновников городского комитета, а вопрос стоит об изменении, сохранении, или сносе здания за счет застройщика. Оба способа обходятся разной ценой и разными временными затратами.

      В реальной жизни для того, чтобы понять опасность сноса, нужно один раз побывать в этих реальных условиях: в списке самостроя, ответчиком в суде, держа в руках решение о сносе, вступившее в силу, чтоб в будущем серьезнее относиться к этому вопросу. Тут реально включается голова. Город стремится быть известным на фоне мировых столиц, и снос — это не фантастика, а реальность. И в случае обычной дачи в Новой Москве, и в случае торгового центра, построенного несколько лет назад. Разрушение самовольного строительства Экономии от самостроя во времени нет. А в деньгах и подавно — ну-ка, снеси многомиллионное строение! В рамках города Москвы все, что меньше нескольких гектаров — это зерна в мельнице, никаких эмоций. Наш город — столица, власти чистят ее от мракобесия, а то иностранцы расстроятся и не приедут. Самострой в Москве без лишних преувеличений — это большая проблема. И если вы просто ищете бесплатную консультацию-решение в интернете, то ваши проблемы явно преуменьшены. Ну и вдогонку: почти год действует закон № 340-ФЗ от 03.08.2018 года, по которому в случае отказа от сноса самовольной постройки суд вправе принять решение об изъятии земельного участка, находящегося в частной собственности, и продаже его с публичных торгов более добросовестному юридическому лицу.
      ГрК РФ Статья 55.32. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями.
      В случае, если указанными в части 6 настоящей статьи лицами в установленные сроки не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района выполняет одно из следующих действий:
      • направляет в течение семи рабочих дней со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, уведомление об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;
      • обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи;
      • обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи.
      Если коротко сделать вывод из всех наших рассуждений, то он будет выглядеть так (наверняка у вас мало времени, поэтому мы подготовили небольшую шпаргалку).

      Аргументы об оформлении самовольных построек

      Аргументы в пользу оформления самостроя в собственность «Отговорки» тех, кто затягивает легализацию самовольных построек
      1. Здание на «птичьих правах» могут снести.
      2. Снос-демонтаж оплачиваете вы.
      3. Вывоз и утилизация постройки за ваш счет.
      4. За самовольную постройку предусмотрен штраф.
      5. Штраф за нецелевое использование участка.
      6. Неузаконенным объектом вы не можете полноправно распоряжаться (продать, отдать под залог, подарить). Якорные арендаторы точно не будут заинтересованы самостроем.
      7. Рискованные инвестиции на фоне расходов по сносу, штрафов, и просто полной потери капитала.
      8. Ужесточение закона: в будущем процедура может стать более сложной, вплоть до невозможности узаконивания. Законодатель хочет придушить «обходчиков», которые отступают от нормального порядка Заявление-ГПЗУ-Проект-Разрешение.
      9. Возможность лишиться земельного участка: при отказе от сноса суд вправе принять решение об изъятии земли и продаже ее с публичных торгов либо о передаче в собственность муниципалитета.
      10. Приостановка деятельности юрлица или ИП при выявлении самостроя.
      1. Сложная зубодробительная процедура оформления.
      2. Большие материальные и нематериальные затраты:
      • расходы на проектирование от 25 000 рублей до бесконечности + расходы на экспертизу (% от проекта);
      • расходы на геодезию от 25 000 рублей до бесконечности;
      • расходы на госпошлины;
      • трата личного времени;
      • ошибки + время + деньги на их исправление;
      • правовая неграмотность и боязнь почувствовать себя некомпетентным;
      • боязнь обеспечить контакты с бюрократией на несколько лет вперед.
      1. Не обойтись без конфликтов, споров с гос. органами + голодными проверяющими.
      2. После узаконивания придется платить налог на недвижимость (кажется — зачем все это, ведь и так все работает). Решение принимать вам.

      Финансовые риски при возведения самостроя

      Самовольное строительство напрямую связано с финансовыми рисками. Их должен знать каждый «самостройщик». Сегодня у нас будет мини-курс арифметики с отрицательным сальдо горе-девелопера. Надеюсь, вы успели окупить самовольно построенное здание. Финансовые риски при возведения самостроя Давайте посчитаем, какие затраты ждут вас в случае законного строительства гипотетического 2-х этажного здания площадью 800 кв. м: Затраты на законную постройку Итого, плюсом к стоимости строительства (пусть будет 10 000 000 р) прибавляется минимальная сумма в 230 000 р. А теперь — цена незаконного «сценария». Как говорится — почувствуй разницу! Посчитаем финансовые затраты на возведение и снос самовольной постройки. Здесь складываем стоимость штрафов, демонтажа и возможного ущерба третьим лицам. Предлагаю начать с менее грустного — со штрафов. Затраты на возведение и снос самовольной постройки Итого выходит по минималке:
      • штрафы для юридических лиц — от 800 000 р;
      • штрафы для физических лиц — от 32 000 р.
      Но это еще не все. Мы забыли упомянуть сопутствующие штрафы. Имейте в виду, они посыпятся на голову нерадивого застройщика ровно с того момента, как о самострое станет известно органам государственной власти. И затрагивать они будут все аспекты жизни: начиная от использования участка до несоблюдения экологического законодательства. Ну, а, как известно, штраф не освобождает от бесконечных поборов. Да и кто откажется от прибыльной кормушки?

        Вот примерный перечень таких «косвенных» штрафов:
        Штраф Юридические лица Физические лица
        Самовольное занятие земельного участка от 100 000 до 200 000 р, либо от 2 до 3 % от кадастровой стоимости от 5000 до 10000 р, либо от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости
        Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию от 10 000 р до 20 000 р от 500 р до 1 000 р
        Самовольная застройка площадей залегания полезных ископаемых от 10 000 р до 200 000 р от 2 000 р до 3 000 р
        Самовольное занятие лесных участков от 200 000 р до 300 000 р от 20 000 р до 50 000 р
        Организация или проведение земляных, строительных или иных работ без разрешения органа, осуществляющего надзор за охраной объектов культурного наследия от 100 000 р до 1 000 000 м от 15 000 р до 100 000 р
        Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации от 500 000 р до 20 000 000 р, для особо ценных объектов до 60 000 000 от 15 000 р до 200 000 р
        Самовольное подключение и использование электрической, тепловой энергии, нефти или газа от 100 000 р до 200 000 р от 10 000 р до 15 000 р
        Самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения от 20 000 р до 30 000 р от 1 000 р до 1 500 р
        Несоблюдение экологических требований при строительстве и реконструкции от 20 000 р до 100 000 р от 1 000 р до 2 000 р
        Нарушение законодательства об экологической экспертизе от 50 000 р до 100 000 р от 1 500 р до 2 000 р
        Итого по минимальной ставке 1 070 000 р 71 000 р
        Все штрафы одновременно вряд ли могут быть выписаны, но чисто теоретически возможно найти лесной участок с залежами полезных ископаемых, на котором самовольно возведено капстроение с нарушением экологического законодательства. Тем не менее, для усреднения расчетов возьмем половину суммы для ЮЛ — 500 000 р. Итого по штрафам: 800 000 + 500 000 = 1 300 000 р. Далее посчитаем устранение нарушений — если, к примеру, необходимости сносить самострой нет, нужно лишь убрать лишний этаж, восстановить стену или убрать балкон: Снос «лишних» элементов + приведение здания в нормальный вид (отделка, покраска, вывоз мусора) = минимальная сумма в 1 000 000 р. Плюсуем сюда расходы на юристов, возмещение ущерба гражданам (если самострой принес вред здоровью или жизни) и сумму строительства. В итоге формула выглядит так: Сумма финансовых рисков при возведении самостроя То есть за вычетом 10 000 000 р на строительство, минимальная сумма финансовых рисков при возведении самостроя составляет 3 700 000 р. Почти половина стоимости строительства! Ну а если нерадивому застройщику повезло и можно постройку исправить, а не сносить, то калькуляция выглядит вот так: Траты на исправление ошибок при возведении самостроя То есть 2 500 000 рублей вы потратите только на то, чтобы исправить ошибки ветреного прошлого и узаконить свое здание. Не многовато ли? А, если например, увеличить размеры здания в 10 раз, или 50 раз, то % риска от вложенного капитала будет уже реально ощутим в крупной денежной сумме. Вы все еще считаете, что оформлять законную стройку долго, скучно и дорого? 230 000 р расходов на легальное строительство против 4 700 000 р за самострой. Вот уж действительно, хотите «сэкономить» — стройте незаконно!

          Внимательный читатель спросит — а откуда взялась сумма сноса 2 200 000 р? Далее мы приведем наши расчеты.

          Калькуляция сноса: почем демонтаж?

          За основу берем все тоже 2-х этажное здание площадью 800 кв. м, в 2 этажа: значит, на этаж по 400 кв. м. Высота этажа 3 метра, значит, всего здания 6 метров (подходит для строения с плоской крышей). Объем здания равен: 400 м2 * 6 = 2400 м3. Объем фундамента равен: 1 м * 400 м2 = 400 м3. Объем образованного строительного мусора считается так: объем здания «с воздухом» нужно разделить на коэффициент разрыхления (2,0-3,0). Мы взяли усредненный показатель 2,65. Объем образованного строительного мусора: 2400 м3 ÷ 2,65 = 905, 66 м3. Далее смотрим прайс и онлайн-калькулятор по вывозу мусора по средним ценам на московском рынке: Виды работ Вот мы и получили ту самую магическую цифру в 2 200 000 р! В Москве нельзя выкинуть такой объем мусора просто за забор. Но если вы думаете, что эти пугающие цифры — самое большое зло, то вы ошибаетесь! В случае выявления самостроя юридическому лицу грозит приостановка деятельности и изъятие земельного участка (в случае отказа добровольно сносить строение). К счастью, эту цифру вы можете посчитать сами применимо к своему бизнесу. А мы просчитать убытки от простоя, потери недвижимости и упущенную выгоду для каждого бизнеса в рамках этой статьи не сможем. Если закруглиться с веселой арифметикой и посмотреть на факты, то какова вероятность, что ваш конкретный самострой выявят и снесут?

          Как государственные органы прижимают «самоволку»

          Если брать за пример столицу, то вопросы самостроев контролирует Департамент городского имущества Москвы, Культуры и Наследия, Стройнадзор, инспекция по надзору за недвижимостью, государственный земельный контроль при Росреестре, а также органы прокуратуры, а еще любое физлицо может пожаловаться или подать в суд и доказать нарушения его прав. Еще эти вопросы контролируются в префектурах и управах, которые находятся «на районе» и все видят. Вопросами выявления, пресечения и приведения в соответствие самовольных построек занимаются специальные комиссии при Правительстве Москвы. Тут уже решают, «как с вами быть». Бесплатные советы в интернете 100% вам уже не помогут. Городская комиссия решает судьбу крупных объектов с огромными площадями, остальными занимаются окружные комиссии. Выявили самострой, отправили владельцу уведомление, через 3 месяца снесли. Каким путем отправляют уведомления, мы уже писали в начале статьи.

            Если здание можно спасти, то человек решает этот вопрос или начинается хождение по мУкам: от инстанции к бюрократу, от чиновника к судье. Потратив кучу времени, вспотев от безрадостных перспектив, горе-застройщик, как правило, обращается к юристам (наконец-то!), и если тот грамотен и опытен, то спустя километры дорог и килознаки денег вместе они добиваются оформления прав на здание. И тогда самострой становится законной постройкой. Случается, что мы слышим от наших клиентов огорченные реплики, что они познакомились с нами позднее, чем следовало бы. Делайте выводы! Вернемся к насущному. Как государство прижимает самострой? В мае 2019 года Росреестр создал центр по надзору за земельными участками, оснащенный дронами. До конца года планируют доукомплектовать ими регионы, а в Москве они уже летают над нашими головами. Для чего это нужно? Вот вам схема для наглядности: Схема работы центра по надзору за земельными участками Да, помимо административных штрафов, важно понимать, что вы уклоняетесь от налогов и за это есть ответственность. Уплата налогов — это обязанность. Мы можем представить только один вариант, когда самострой выгоден владельцу: когда этот процесс поставлен на поток при организованной связке. Но это уже называется преступлением — так что выбирать вам. Существует влияние, которое можно пересчитать по пальцам: для всех остальных это невыгодно, неприятно и попросту опасно. Для тех кто дочитал статью до конца. Если есть самострой, то с ним нужно что-то делать. Банально: покупатели и арендаторы стали осторожнее при заключении документов, а госорганы так или иначе крутят гайки, т.к это их работа и ее нужно делать. Самострой можно назвать не модным на сегодняшний день, учитывая все вышеописанные факторы и примерные расчеты. Получить согласование и разрешение на строительство всегда выгоднее и быстрее, чем искать дороги через незнакомый болотистый лес по узаконению самостроя. Уже многие наши клиенты это понимают и расскажут тем, кого знают. Каждый день у нас пул обращений по самострою, и именно поэтому у нас самая актуальная практика. Клиенты чаще приходят к нам по рекомендации, когда понимают, что дело затягивается или их к этому подталкивают органы власти по факту выявления самостроя. Пока еще мы можем помочь — обращайтесь. Нужно понимать, что при самостоятельных попытках решить проблему второй попытки может и не быть — из-за количества сделанных ошибок и упущенных возможностей. Будьте успешными, повышайте правовую грамотность, а в случае проблем — звоните. Мы знаем, что делать!