Я передумал! Как все вернуть? Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Нам не дано предвидеть будущее: в этом весь интерес и источник проблем. Покупая-продавая квартиру (дом, землю, завод), рассчитываешь на вполне определенные обстоятельства, а получаешь то, с чем в конечном итоге остаёшься: долги прежнего владельца за коммуналку, прописанные посторонние граждане. Да мало ли ещё какие скелеты из шкафа могут достаться в придачу?! Досадно, обидно. Я разрываю контракт! Земельный юрист делится секретами расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Когда все мирно и обоюдно, поможет соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Бывает, стороны сделки, связанной с отчуждением недвижимого имущества (земля, строения, сооружения и др.), документы подписали, переход прав зарегистрировали, но вдруг осознали, что «совершили ошибку», потому что:

• изменились личные обстоятельства (финансовый кризис, вынужденный переезд, тяжелая болезнь и т.д.);
• покупатель заблуждался относительно характеристик и особенностей данного объекта;
• продавец «вдруг» осознал, что продешевил и поторопился («такая корова нужна самому»).

Что делать? Основной вариант, который предлагает законодатель в таких случаях — это заключение полюбовного соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Причем, надо постараться соблюсти все формальности, дабы такое соглашение не вызывало подозрений у надзорных органов и не рисковало получить признание как «незаключенное»:

• это должен быть письменный документ, подписанный обеими сторонами;
• нужно указать точные данные о предмете сделки — объекте недвижимости, которые помогают его идентифицировать и индивидуализировать (расположение на участке и/или в составе другого имущества, адрес, площадь, кадастровый номер и др.);
• указание на расторжение первоначально заключенного договора купли-продажи (дата, № и иные реквизиты документа) и возвращение сторонами всего полученного по сделке.

Но это еще не все. Следующий шаг — регистрация прекращения права собственности у покупателя и возникновения его у продавца (как при покупке, только наоборот). Обе стороны сделки должны обратиться в Росреестр и предоставить:

• заявление;
• соглашение о расторжении.

Расторжение в судебном порядке: стороны договора купли-продажи недвижимости на тропе войны

Как показывает практика, достигнуть обоюдного согласия по отмене состоявшейся сделки удается немногим. Необходимость расторжения договора купли-продажи недвижимости вызывается:

• либо разочарованием одной из сторон;
• либо недовольством обеих сторон, которые не удовлетворены «содеянным», но не могут договориться об условиях отмены, так что даже успели обострить отношения друг другом.

В этих ситуациях единственный выход, о котором говорит и сам ГК РФ — идти разрешать проблему в суд. При этом предварительно нужно соблюсти претензионный порядок — направить письменное требование другой стороне за 30 до обращения в судебный орган. В государственный орган правосудия «с пустыми руками» и без серьезных оснований, которые закон именует как «существенное нарушение договора», идти не имеет смысла (если хотите больше узнать о существенных условиях, читайте существенные условия договора купли-продажи недвижимости). Например, «Земельный юрист» использовал в качестве оснований для расторжения договора:

• обременение объекта правами третьих лиц, о которых покупатель ничего не знал (родственники продавца-собственника приватизированной квартиры);
• приостановление покупателем платежей за квартиру, купленную в рассрочку и др.

Знание закона, апеллирование к нему и продуманная доказательственная база — это 70% успеха, остальные 30 % — грамотное поведение в процессе. Каждый второй гражданин, обратившийся к нам за помощью на запущенной стадии разрешения споров с недвижимостью, потерпел поражение именно из-за неправильной тактики и стратегии ведения дела. Начитавшись советов в Интернете и нахватавшись готовых шаблонов, люди рвутся в бой. И это главная ошибка:

• кто писал инструкцию в Интернете? 99% вероятность, что это был юрист-теоретик, имеющий весьма скромный опыт в вопросах недвижимости либо вообще без оного;
• каждая ситуация уникальна, нужно четко разделять фактические обстоятельства, правовые основания и эмоциональные реакции (доказательства и факты, а не мысли и предположения).

Также стоит отметить, что процесс расторжения сделки, связанной с недвижимым имуществом, может быть осложнен и другими нюансами:

• так, если предметом договоренностей была доля в праве собственности, для ее расторжения необходимо нотариальное удостоверение соглашения об аннулировании договора купли-продажи недвижимости;
• или, например, если все-таки стороны подписали обоюдное соглашение о разрыве прежнего контакта, но при этом одна сторона уклоняется от похода в Росреестр для регистрации «обратного» перехода прав, без суда опять не обойтись.

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Повышаем шансы на успех десятикратно с Земельным юристом!

В какой бы ситуации, связанной с аннулированием договоренностей по поводу недвижимости, вы не оказались, мы настоятельно советуем не пренебрегать в этом вопросе помощью специалистов и обратиться к нам как можно раньше:

• подготовим соглашение о расторжении договора, соответствующее требованиям законодательства и отвечающее вашим интересам;
• проверим полноту и правильность всей имеющейся документации;
• при необходимости, удостоверим сделку у нотариуса, офис которого находится прямо в нашем здании;
• зарегистрирует смену собственника в Росреестре;
• найдем основания для расторжения договора в судебном порядке, подготовим исковое заявление, соберем доказательственную базу и отстоим ваши притязания.

Неудачная сделка — ещё не приговор. Передайте ее в наши опытные руки, и мы найдём выход. Звоните!