Новые требования к застройщикам в 2025 году

Несоблюдение компанией сроков строительства, отказ в возврате денежных средств, претензии граждан к качеству жилья — всё это актуальные проблемы в сфере долевого строительства. Это не специфика конкретного региона, а системный недостаток. Рассматриваемая сфера правового регулирования нуждалась в качественном обновлении. Своеобразным ответом стало принятие поправок в действующее законодательство (ФЗ-№ 218). Этот документ обновил правила взаимодействия участников рынка долевого строительства. Он преследует решение 2-х основных задач: создание условий финансовой защищенности граждан, а также введение жестких правил работы для застройщиков.

Основные нововведения в отрасли

Законодательные изменения касаются преимущественно финансовой стороны деятельности застройщиков. Однако, ряд нововведений коснется организационной составляющей.

Ранее действующая редакция 214-ФЗ	Нововведения в связи с принятием 218-ФЗ
В предыдущей редакции действовали лояльные правила к застройщикам. В частности, этот статус приобретали компании, которые имели в собственности земельный участок, а также привлекали средства граждан для субсидирования строительства.	С принятием 218-ФЗ квалификационные требования обновились. К уже существующим требованиям добавилось еще два: застройщик должен иметь 3-хлетний опыт в строительстве многоквартирных домов. Площадь застройки должна быть не менее 10 000 кв. м. Новое юридическое лицо должно функционировать в качестве хозяйственного общества (ПАО, а также АО или ООО).
Ранее застройщик обязан был получить разрешение на строительство. Делалось это до момента привлечения средств граждан. При этом компания могла одновременно иметь несколько земельных участков, и, соответственно, разрешений на строительство, где возводились жилые дома.	В настоящее время действует новое правило: застройщик должен иметь только одно разрешение на строительство. Допускается возведение нескольких многоэтажных жилых домов, если компания действует в рамках одного разрешения.
В предшествующей редакции устанавливалась зависимость размера оплаченного уставного капитала (УК) застройщика от планируемого объема строительства. Например, минимальный размер УК должен составлять не менее 2.5 миллионов р., если компания планирует застройку менее 1500 кв.м.	В новой редакции это правило было полностью отменено. Применяется новый принцип: застройщик на момент направления проектной декларации должен иметь не менее 10% собственных средств от всей стоимости строительства. Эти деньги должны быть на банковском счете.
До принятия поправок устанавливались следующие ограничения относительно лица, претендующего осуществлять распорядительные функции в компании застройщика: у кандидата отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, а также нет ограничений права заниматься определенными видами деятельности (дисквалификация).	К уже существующим ограничениям добавилось еще три. Так, занимать руководящие функции не могут лица, которые: 1) менее 3-х лет назад были привлечены к субсидиарной ответственности по долгам юридического лица. 2) менее 3-х лет назад, управлявшие юридическим лицом, которое было признано судом банкротом. 3) в течение последних 3-х лет владели не менее 25% акций компании-застройщика, которая в дальнейшем участвовала в процедуре банкротства в качестве должника.
Отсутствовали ограничения на количество открытых расчетных счетов в кредитных организациях для осуществления расчетов с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком, который выполняет работы по возведению сооружения.	В дальнейшем будет применяется новый подход: только один расчетный счет застройщика в выбранном им банке.

В целом, изменение правового статуса организаций, осуществляющих долевое строительство — это, с одной стороны, стремление государства максимально обезопасить финансовую деятельность дольщиков, вкладывающих собственные средства в строительство многоквартирных домов, с другой — максимальное ограничение деятельности застройщиков может стать причиной отказа от такого вида деятельности в связи с его нерентабельностью и большими экономическими убытками.