Содержание

Раздел № 1. Государственное регулирование земельных отношений. Основные понятия. Раздел № 2. Категории земельных участков. Раздел № 3. Виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ). О чем говорит ВРИ?

Раздел № 1. Главный закон о земельных участках. Основные понятия

Что такое земельный участок? Земельный участок — это недвижимая вещь, являющаяся частью земной поверхности, имеющая характеристики, которые позволяют ее идентифицировать как определенную вещь. Такие характеристики без проблем сегодня может определить аттестованный кадастровый инженер, который с помощью GPS оборудования буквально в поле установит колышки в местах уникальных координат всех поворотных точек земельного участка.

    Основы законодательного регулирования закреплены в Конституции РФ, ГК РФ. Земельные участки и манипуляции, которые можно с ними проводить регулируются Земельным кодексом РФ. Застройка и использование земельного участка регулируется Градостроительным, Лесным, Водным кодексами РФ, законом о недрах, об охране окружающей среды, спец. законами. Дополнительные правила могут быть установлены законами субъектов РФ. Землей недостаточно владеть, нужно уметь ей грамотно пользоваться, владея действующим законодательством. При возникновении земельного вопроса, обращайтесь к профильному земельному юристу. Как образуются земельные участки:
    • при разделе;
    • при объединении;
    • при перераспределении земельных участков;
    • при выделе из зем. участков, в том числе находящихся в государственной или муниципальной собственности.
    Какие бывают объекты земельных взаимоотношений:
    • участок — природный объект, природный ресурс;
    • земельные участки;
    • части зем. участков.
    Какие взаимоотношения регулируются земельным законодательством? Регулируются имущественные отношения по:
    • владению;
    • пользованию, распоряжению зем. участками;
    • по совершению сделок.
    Кто относится к участникам земельных отношений:
    • физ. и юр. лица;
    • РФ, субъекты РФ, муницип. образования (МО);
    • иностранные граждане и компании на отдельных условиях, определенных ЗК РФ.

    Раздел № 2. Категории земельных участков

    В России все территории сперва подразделяются на основные большие группы. Земли:
    • сельскохозяйственного назначения;
    • населенных пунктов;
    • промышленности;
    • особо охран. территорий, объектов;
    • лесного фонда;
    • водного фонда;
    • запаса.

    Раздел № 3. Виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ). О чем говорит ВРИ?

    Тем, кто сейчас в поиске земли, важно разобраться с определением ВРИ и его значением. Такие данные будут полезны и тем, кто уже имеет участок и хочет изменить ВРИ.

      ВРИ — это основной информационный параметр, сообщающий, что можно строить на конкретном земельном участке, например, «Объекты размещения учреждений начального и среднего общего образования». Или, если нужно построить склад, то нужен участок с ВРИ под «размещение складских предприятий» и т. д. Строительство на земельном участке объекта, не соответствующего разрешенному использованию чревато последствиями. Такой объект сложнее узаконить и получить выписку ЕГРН о собственности, а также его могут снести по решению органов исполнительной власти (ДГИ г. Москвы). Если вас не устраивает ВРИ зем. участка, его необходимо сменить. Это трудоемкий и бюрократический процесс в соответствии с законом в Российской Федерации, требующий отдельного внимания. Если у вас есть вопрос по смене целевого назначения земельного участка, обращайтесь к специалистам компании «Земельный Юрист». Для того, чтобы точнее понять, что же такое ВРИ и как его сменить, рассмотрим подробнее несколько важных терминов. Градостроительным кодексом РФ территориальное зонирование, планирование в населённых пунктов возложено на муниципалитет, в том числе разработка правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проекта планировки территории (ППТ). Утверждая градостроительную документацию город планирует застройку на местности, парки, промышленные территории, общественные зоны и так далее. Для каждой категории земель предусмотрены свои ВРИ и существует классификатор: Градостроительным кодексом РФ ВРИ разделены на 3 типа:
      • основные;
      • условно разрешённые;
      • вспомогательные.
      Так это выглядит на градостроительных документах (ГПЗУ). Градостроительные документы Градостроительные документы

      И так, что к чему?

      Публичные слушания — это вынесение на общественное обсуждение населению градостроительной документации для учета мнений в целях дальнейшего утверждения. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это результат проведения публичных слушаний в соответствии с ГрК РФ, утвержденных постановлением органов местного самоуправления (голосование на местном уровне, Управа, Префектура, ДГИ, Москомархитектура). ПЗЗ устанавливают градостроительный регламент:
      • виды разрешенного использования;
      • территориальное, функциональное зонирование;
      • ограничения в использовании земли, построек;
      • максимальные параметры по застройке (высота, пятно застройки и т. д.);
      • предельный максимальный и минимальный размер земельных участков.
      Проект планировки территории (ППТ) — градостроительный документ, содержащий:
      • информацию о красных линиях;
      • градостроительный регламент по результатам проведения публичных слушаний;
      • границы места, отведенного под строительство.
      В процессе утверждения ППТ учитываются планировочные решения по развитию инфраструктуры города или сельского поселения. Ген. план — окончательный градостроительный документ, в котором можно найти ВРИ на основании утвержденных ПЗЗ с учетом красных линий в ППТ. Ген. план разрабатывается в целях развития поселения с учетом географического положения (климат, плотность населения, природные особенности и другое), особенностей социального и экономического положения, обеспечивая защиту безопасности и наличие необходимых ресурсов для комфортного пребывания или использования для бизнеса. Если вы получили «нули» или не удовлетворяющие вас данные или цифры в ГПЗУ, то необходимо приступить к следующим процедурам по внесению изменений в ген. план:
      • получить распоряжение на разработку градостроительной документации;
      • предусмотреть необходимые виды разрешенного использования. Запросить дополнительные согласования по ситуации;
      • подготовить ППТ с учетом размеров и расположения ваших объектов и законных интересов третьих лиц;
      • организовать публичные слушания;
      • пройти бюрократическую процедуру подписания и утверждения публичных слушаний, согласование с Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы и получение заветного отдельного приказа Москомархитектуры об утверждении ГПЗУ;
      • непосредственное получение ГПЗУ и постановления Департамента Городского имущества г. Москвы о смене ВРИ на необходимое.
      ВРИ — это ключевой фактор для профессионального участника рынка недвижимости при принятии решения, например о покупке земельного участка и застройке его под те или иные цели. ВРИ является в том числе важным условием на рынке и влияет на кадастровую цену земельного участка. Имея необходимое ВРИ, или измененное под нужное: не составит труда в 7 — дневный срок получить разрешение на строительство в Мосгорстройнадзоре и начать строительство на законных основаниях. При возникновении дополнительных вопросов по заказу работ (услуг) обращайтесь к специалистам компании «Земельный юрист» или оставьте заявку, и мы свяжемся с вами сами.