Метро Новые Черёмушки
    г. Москва, Архитектора Власова, 33
    Прием в офисе по предварительной записи
    Ежедневно с 08:00 до 20:00
    +7 (499) 380-69-92
    X
    Ежедневно с 08:00 до 20:00 +7 (499) 380-69-92

    Как выбрать участок для строительства дома?

    Это важно

    Интернет — бескрайний источник информации. Ежедневно объемы поступающих данных только увеличиваются, поэтому вместо систематизированного каталога посетителям приходится бороться со «стихией», собирая по крупицам ценные данные и отсеивать ненужный мусор.

    Больше всего цениться полезная информация, передача практического опыта. На том же Яндекс Маркете не составит труда найти десятки статей, в которых подробно описывается процесс выбора утюга. Или видео на Ютубе, как самостоятельно сделать ремонт в квартире. Но в глобальной сети отсутствует более важная информация, которая бы помогла правильно купить участок для возведения собственного дома. Мы постараемся решить сложившуюся проблему и заполнить пробел.

    Собственный дом — мечта о комфортной жизни

    В Градостроительном кодексе РФ (ст. 49 от 30.12.2004) дается определение понятию «Индивидуальный жилой дом». Основные условия:

    • здание должно быть обособленным (отдельным);
    • не более трех этажей (учитывая подземный, цокольный и мансардный этажи);
    • дом рассчитан на проживание одной семьи.

    О личном доме все чаще задумываются москвичи. Постоянные пробки, дым, копоть, толкотня, высокая плотность населения. Разве о таком мы мечтаем. Альтернатива — личный дом. Комфортная среда, спокойствие и чистый воздух, безопасность. Загородная жизнь превращается в настоящий отдых для тела и души.

    Личный дом — это ряд преимуществ

    Комфорт:

    • долой стандартные планировки, только продуманные решения, удобные для семьи;
    • никаких шумных и назойливых соседей, полная свобода действий;
    • собственный дом — больше простора, это не та душная коробка в многоэтажке, вы ни под кого не подстраиваетесь;
    • современная, новая инфраструктура и никаких ремонтных работ, оставляющих вас без воды, света или канализации.

    Универсальность:

    • рядом с домом можно возвести собственный сад, который заменит и парк, и фруктовую лавку;
    • личная площадка для отдыха с семьей, где никто вас не потревожит;
    • отдыхайте во дворе с домашним любимцем в любое время;
    • личный дом летом — лучшая альтернатива душной квартире.

    Здоровье семьи:

    • вместо дыма и гари вы и ваши близкие дышите свежим чистым воздухом;
    • в собственном саду собирайте фрукты и ягоды, не обработанные химией;
    • ходите за грибами, прогуливайтесь у озера или в лесу;
    • больше возможностей заниматься спортом: велопрогулки, плавание или просто утренняя пробежка на природе;
    • если вы любите вставать в 5 утра — вы найдете, чем заняться.

    И еще:

    • отличная экология, лес, рыбалка или пляжный отдых и, конечно же, всеми любимый шашлык с друзьями!

    Финансовые выгоды:

    • бесспорно, на строительстве дома зарабатывают проектировщики, строители и поставщики материалов. Но выгоду получает и хозяин. Рыночная цена построенного дома выше всех затрат (включая бумаги, которые нужно оформить);
    • качество коммунальных услуг выше, чем в многоквартирном доме.

    Однако добиться комфортной жизни не всегда просто. И важнее всего — правильно подобрать земельный участок под застройку. Избежать большинства распространенных сложностей и проблем поможет наше руководство. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание при выборе участка.

    Финансовые выгоды:

    • география: развитая инфраструктура (магазины, школы, садики), легко ли добраться;
    • открытость информации об объекте недвижимости;
    • окружение: близость к водоемам, лесам.

    Правовая сторона вопроса

    Прежде, чем рассматривать земельный участок, важно:

    • выяснить, на каком основании продавец распоряжается землей. Добросовестный владелец всегда открыто покажет оригиналы;
    • проанализировать документы, продумать детали будущей сделки;
    • проверить, проводилось ли межевание и верно ли установлены заборы;
    • проверить законность зданий или сооружений на участке (ведь они следуют судьбой земельного участка и будут указаны в договоре);
    • проверить противопожарные нормы (бывают случаи, когда противопожарные нормы не позволяют посадить здание как, хочется или нужных размеров);
    • узнать, существуют ли сервитуты на право прохода к другому участку или другие ограничения на использование (стоимость таких объектов существенно ниже рыночной);
    • пообщаться с соседями, председателем садового товарищества, местными органами власти о возможности застройки и ограничениях по зданиям, красным линиям, законности продаваемого участка, о возможных правопритязаниях, и другое.

    Запомните! Земельный спор — обыденное дело. За ним следуют судебные тяжбы, земельные экспертизы, трата времени и денег, перестановка заборов, дойти может даже до сноса построек.

    Уточнить и оценить все детали поможет земельный юрист. Звоните.

    Стройка — Градостроительство — Закон

    Ключевые моменты раздела:

    • целевое назначение: что нужно знать;
    • зачем нужен Генплан и ГПЗУ;
    • сколько можно построить;
    • какие документы и разрешения нужно получить.

    Целевое назначение: что нужно знать?

    В РФ земли в первую очередь разделяют на категории:

    • земли сельхоз назначения;
    • населенных пунктов;
    • коммунальные, промышленности, транспортного сообщения, связи, обороны, безопасности, спецназначения;
    • заповедные и охраняемые земли;
    • лесной фонд;
    • водный фонд;
    • земли запаса.

    Категории разделяют на отдельные целевые назначения. Целевые назначения установлены Приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 1.09.2014 г. Для частного дома подойдет следующее назначение: Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов).

    Зачем нужен Генплан и ГПЗУ?

    Обратите внимание

    Генеральный план утверждается управлением архитектуры города или района. Документ определяет стратегию развития и застройки территорий поселений, отдельных районов. Составляется с учетом общественного мнения на основании публичных слушаний, на которых устанавливаются списки целевых назначений на куски земли.

    ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) является выкопировкой из генплана. Это план застройки отдельного участка. В ГПЗУ прописаны целевые назначения территории, ограничения по застройке (плотность и высотность).

    При отсутствии утвержденного генплана придется столкнуться с длительной бюрократической волокитой по его разработке и утверждению (проект планировки территории, согласование, публичные слушания, работа с местными властями, другое).

    Сколько можно застроить?

    Без дополнительных экспертиз можно построить дом:

    • до 3 этажей включительно;
    • общей площадью до 1500 кв. м;
    • стройку можно выполнять без привлечения лицензируемых компаний. Хоть своими руками.

    Помните: здание по нормам градостроительства не должно превышать 40% от площади участка. Иногда этот процент может быть выше. В эту цифру входит как сам дом, так и другие капитальные постройки, например гараж. Увеличить предельный показатель площади дома можно следующими способами:

    • приобрести еще один участок и объединить землю;
    • разработать и утвердить новую планировку территории (утвердить новый генплан).

    Какие нужно собрать документы?

    Обратите внимание

    Запомните! Отсутствие разрешения на строительство может обернуться риском сноса вашего дома. Граждане страны зачастую строятся все-таки на «авось», кто-то верит в пресловутую «дачную амнистию». Многие даже не подозревают, что статья 222 о «самострое» Гражданского кодекса была сильно изменена, а в мегаполисе, таком как Москва, прошла
    череда сносов.

    Муниципалитет может на основании выписанного постановления понудить к сносу за собственный счет объекты, построенные с нарушениями:

    • угрожающие жизни и здоровью;
    • стоящие над, под коммуникациями, или в их охранной зоне;
    • Возведенные без разрешения на стройку.

    Прошло то время, когда можно было прикрыться свидетельством, сделанным мутными путями или кривыми дорожками. Согласно законодательству, любые строительные работы нужно начинать:

    • с оформления права на участок;
    • получения ГПЗУ;
    • получения Разрешения на строительство (ГК РФ ст. 51).

    Разрешение на строительство не нужно:

    • для возведения вспомогательных построек (гараж, баня, другое) при наличии основного;
    • при строительстве и реконструкции некапитальных построек (киоск, навес, и другое);
    • при капитальном ремонте, не затрагивающем конструктив здания.

    Дома на земле для садоводства и дачного строительства возводятся, а затем регистрируются на основании технического плана. Параметры застройки регулируются проектом планировки территории садового или дачного товарищества.

    Для получения разрешения на строительство в таком случае, нужно сменить целевое назначение. Такое разрешение может понадобиться, помимо всего прочего, например, для материнского капитала или выдачи кредита банком.

    Окружение. Охранные зоны и красные линии

    Водоемы. Речка или озеро у самого дома — не только отличное место для отдыха и круглогодичная рыбалка, это еще и водоохранные зоны.

    Это важно

    Согласно ст. 65 Водного кодекса РФ к водоохранным зонам относится территория, примыкающая непосредственно к берегу искусственных или природных водоемов: морей, озер, рек, ручьев, каналов.

    Согласно законодательству, водоемы (включая и прибрежную полосу) — достояние народа, они должны быть общедоступными. Поэтому оградить и застроить часть берега законно не выйдет.

    Линии электропередач (ЛЭП). Рядом с участком установлен столб ЛЭП? Это отлично, так как согласно Постановлению Правительства РФ № 861 от 27.12.2004 (ред. от 22.02.2016) цена подключения не может быть больше 550 рублей.

    Это важно

    Будьте внимательны! Строительство в зоне ЛЭП подлежит обязательному согласованию собственником-эксплуататором, а вдоль ЛЭП устанавливаются охранные зоны и накладываются ограничения на строительство.

    Согласно постановлению Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 охранная зона охватывает поверхность земли и воздушное пространство под ЛЭП. Зона охранной территории отсчитывается от крайнего провода на расстояние из таблицы:

    Проектный номинальный класс напряжения, кВ Расстояние, м
    до 1 2 (для линий с самонесущими или изолированными проводами, проложенных по стенам зданий, конструкциям и т. д., охранная зона определяется в соответствии с установленными нормативными правовыми актами минимальными допустимыми расстояниями от таких линий)
    1 — 20 10 (5 — для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов)
    35 15
    110 20
    150, 220 25
    300, 500, +/-400 30
    750,+/-750 40
    1150 55

    Газопроводы. Наличие газопровода вдоль участка — это хорошо. Но возникает ряд вопросов. Кому принадлежит труба? Можно ли подключиться к трубопроводу? Сколько стоит подключение? Хватит ли мощности?

    Правила подключения регламентируются Постановлением Правительства РФ № 1314 от 30.12.2003. Не менее важно знать о размере охранной зоны и ограничениях. Ограничения и размер охранной зоны газопроводов установлены Постановлением Правительства РФ № 878 от 20.11.2000.

    Что запрещено в охранной зоне:

    • строить любые капитальные здания: жилые или подсобные (сарай, гараж, баню и другое);
    • повреждать, перемещать или засыпать опознавательные знаки;
    • устанавливать ограждения, которые могут помешать свободному обслуживанию газопровода;
    • разводить огонь, установить источники открытого огня;
    • рыть погреба, обрабатывать почву на глубину больше 30 см;
    • самостоятельно подключаться к газопроводу.

    Ширина охранной зоны:

    • 2 метра с каждой стороны трубы вдоль наземного или подземного (отсчет от маркировочного провода) трубопровода. В вечно мерзлых грунтах — 10 метров;
    • 10 метров с каждой стороны от газораспределительного пункта.

    Учитывая изложенные факторы, вы сможете избежать наиболее популярных сложностей, которые появляются у собственников земли после ее покупки. Существует ряд более тонких дел, решение которых можно доверить специалистам нашей компании. Мы можем:

    Позвонить Записаться