Как выбрать участок для строительства дома?

Интернет — бескрайний источник информации. Ежедневно объемы поступающих данных только увеличиваются, поэтому вместо систематизированного каталога посетителям приходится бороться со «стихией», собирая по крупицам ценные данные и отсеивать ненужный мусор.

Больше всего цениться полезная информация, передача практического опыта. На том же Яндекс Маркете не составит труда найти десятки статей, в которых подробно описывается процесс выбора утюга. Или видео на Ютубе, как самостоятельно сделать ремонт в квартире. Но в глобальной сети отсутствует более важная информация, которая бы помогла правильно купить участок для возведения собственного дома. Мы постараемся решить сложившуюся проблему и заполнить пробел.

Собственный дом — мечта о комфортной жизни

В Градостроительном кодексе РФ (ст. 49 от 30.12.2004) дается определение понятию «Индивидуальный жилой дом». Основные условия:

• здание должно быть обособленным (отдельным);
• не более трех этажей (учитывая подземный, цокольный и мансардный этажи);
• дом рассчитан на проживание одной семьи.

О личном доме все чаще задумываются москвичи. Постоянные пробки, дым, копоть, толкотня, высокая плотность населения. Разве о таком мы мечтаем. Альтернатива — личный дом. Комфортная среда, спокойствие и чистый воздух, безопасность. Загородная жизнь превращается в настоящий отдых для тела и души.

Личный дом — это ряд преимуществ

Комфорт:

• долой стандартные планировки, только продуманные решения, удобные для семьи;
• никаких шумных и назойливых соседей, полная свобода действий;
• собственный дом — больше простора, это не та душная коробка в многоэтажке, вы ни под кого не подстраиваетесь;
• современная, новая инфраструктура и никаких ремонтных работ, оставляющих вас без воды, света или канализации.

Универсальность:

• рядом с домом можно возвести собственный сад, который заменит и парк, и фруктовую лавку;
• личная площадка для отдыха с семьей, где никто вас не потревожит;
• отдыхайте во дворе с домашним любимцем в любое время;
• личный дом летом — лучшая альтернатива душной квартире.

Здоровье семьи:

• вместо дыма и гари вы и ваши близкие дышите свежим чистым воздухом;
• в собственном саду собирайте фрукты и ягоды, не обработанные химией;
• ходите за грибами, прогуливайтесь у озера или в лесу;
• больше возможностей заниматься спортом: велопрогулки, плавание или просто утренняя пробежка на природе;
• если вы любите вставать в 5 утра — вы найдете, чем заняться.

И еще:

• отличная экология, лес, рыбалка или пляжный отдых и, конечно же, всеми любимый шашлык с друзьями!

Финансовые выгоды:

• бесспорно, на строительстве дома зарабатывают проектировщики, строители и поставщики материалов. Но выгоду получает и хозяин. Рыночная цена построенного дома выше всех затрат (включая бумаги, которые нужно оформить);
• качество коммунальных услуг выше, чем в многоквартирном доме.

Однако добиться комфортной жизни не всегда просто. И важнее всего — правильно подобрать земельный участок под застройку. Избежать большинства распространенных сложностей и проблем поможет наше руководство. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание при выборе участка.

Финансовые выгоды:

• география: развитая инфраструктура (магазины, школы, садики), легко ли добраться;
• открытость информации об объекте недвижимости;
• окружение: близость к водоемам, лесам.

Правовая сторона вопроса

Прежде, чем рассматривать земельный участок, важно:

• выяснить, на каком основании продавец распоряжается землей. Добросовестный владелец всегда открыто покажет оригиналы;
• проанализировать документы, продумать детали будущей сделки;
• проверить, проводилось ли межевание и верно ли установлены заборы;
• проверить законность зданий или сооружений на участке (ведь они следуют судьбой земельного участка и будут указаны в договоре);
• проверить противопожарные нормы (бывают случаи, когда противопожарные нормы не позволяют посадить здание как, хочется или нужных размеров);
• узнать, существуют ли сервитуты на право прохода к другому участку или другие ограничения на использование (стоимость таких объектов существенно ниже рыночной);
• пообщаться с соседями, председателем садового товарищества, местными органами власти о возможности застройки и ограничениях по зданиям, красным линиям, законности продаваемого участка, о возможных правопритязаниях, и другое.

Запомните! Земельный спор — обыденное дело. За ним следуют судебные тяжбы, земельные экспертизы, трата времени и денег, перестановка заборов, дойти может даже до сноса построек.

Уточнить и оценить все детали поможет земельный юрист. Звоните.

Стройка — Градостроительство — Закон

Ключевые моменты раздела:

• целевое назначение: что нужно знать;
• зачем нужен Генплан и ГПЗУ;
• сколько можно построить;
• какие документы и разрешения нужно получить.

Целевое назначение: что нужно знать?

В РФ земли в первую очередь разделяют на категории:

• земли сельхоз назначения;
• населенных пунктов;
• коммунальные, промышленности, транспортного сообщения, связи, обороны, безопасности, спецназначения;
• заповедные и охраняемые земли;
• лесной фонд;
• водный фонд;
• земли запаса.

Категории разделяют на отдельные целевые назначения. Целевые назначения установлены Приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 1.09.2014 г. Для частного дома подойдет следующее назначение: Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов).

Зачем нужен Генплан и ГПЗУ?

Генеральный план утверждается управлением архитектуры города или района. Документ определяет стратегию развития и застройки территорий поселений, отдельных районов. Составляется с учетом общественного мнения на основании публичных слушаний, на которых устанавливаются списки целевых назначений на куски земли.

ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) является выкопировкой из генплана. Это план застройки отдельного участка. В ГПЗУ прописаны целевые назначения территории, ограничения по застройке (плотность и высотность).

При отсутствии утвержденного генплана придется столкнуться с длительной бюрократической волокитой по его разработке и утверждению (проект планировки территории, согласование, публичные слушания, работа с местными властями, другое).

Сколько можно застроить?

Без дополнительных экспертиз можно построить дом:

• до 3 этажей включительно;
• общей площадью до 1500 кв. м;
• стройку можно выполнять без привлечения лицензируемых компаний. Хоть своими руками.

Помните: здание по нормам градостроительства не должно превышать 40% от площади участка. Иногда этот процент может быть выше. В эту цифру входит как сам дом, так и другие капитальные постройки, например гараж. Увеличить предельный показатель площади дома можно следующими способами:

• приобрести еще один участок и объединить землю;
• разработать и утвердить новую планировку территории (утвердить новый генплан).

Какие нужно собрать документы?

Запомните! Отсутствие разрешения на строительство может обернуться риском сноса вашего дома. Граждане страны зачастую строятся все-таки на «авось», кто-то верит в пресловутую «дачную амнистию». Многие даже не подозревают, что статья 222 о «самострое» Гражданского кодекса была сильно изменена, а в мегаполисе, таком как Москва, прошла
череда сносов.

Муниципалитет может на основании выписанного постановления понудить к сносу за собственный счет объекты, построенные с нарушениями:

• угрожающие жизни и здоровью;
• стоящие над, под коммуникациями, или в их охранной зоне;
• Возведенные без разрешения на стройку.

Прошло то время, когда можно было прикрыться свидетельством, сделанным мутными путями или кривыми дорожками. Согласно законодательству, любые строительные работы нужно начинать:

• с оформления права на участок;
• получения ГПЗУ;
• получения Разрешения на строительство (ГК РФ ст. 51).

Разрешение на строительство не нужно:

• для возведения вспомогательных построек (гараж, баня, другое) при наличии основного;
• при строительстве и реконструкции некапитальных построек (киоск, навес, и другое);
• при капитальном ремонте, не затрагивающем конструктив здания.

Дома на земле для садоводства и дачного строительства возводятся, а затем регистрируются на основании технического плана. Параметры застройки регулируются проектом планировки территории садового или дачного товарищества.

Для получения разрешения на строительство в таком случае, нужно сменить целевое назначение. Такое разрешение может понадобиться, помимо всего прочего, например, для материнского капитала или выдачи кредита банком.

Окружение. Охранные зоны и красные линии

Водоемы. Речка или озеро у самого дома — не только отличное место для отдыха и круглогодичная рыбалка, это еще и водоохранные зоны.

Согласно ст. 65 Водного кодекса РФ к водоохранным зонам относится территория, примыкающая непосредственно к берегу искусственных или природных водоемов: морей, озер, рек, ручьев, каналов.

Согласно законодательству, водоемы (включая и прибрежную полосу) — достояние народа, они должны быть общедоступными. Поэтому оградить и застроить часть берега законно не выйдет.

Линии электропередач (ЛЭП). Рядом с участком установлен столб ЛЭП? Это отлично, так как согласно Постановлению Правительства РФ № 861 от 27.12.2004 (ред. от 22.02.2016) цена подключения не может быть больше 550 рублей.

Будьте внимательны! Строительство в зоне ЛЭП подлежит обязательному согласованию собственником-эксплуататором, а вдоль ЛЭП устанавливаются охранные зоны и накладываются ограничения на строительство.

Согласно постановлению Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 охранная зона охватывает поверхность земли и воздушное пространство под ЛЭП. Зона охранной территории отсчитывается от крайнего провода на расстояние из таблицы:

Газопроводы. Наличие газопровода вдоль участка — это хорошо. Но возникает ряд вопросов. Кому принадлежит труба? Можно ли подключиться к трубопроводу? Сколько стоит подключение? Хватит ли мощности?

Правила подключения регламентируются Постановлением Правительства РФ № 1314 от 30.12.2003. Не менее важно знать о размере охранной зоны и ограничениях. Ограничения и размер охранной зоны газопроводов установлены Постановлением Правительства РФ № 878 от 20.11.2000.

Что запрещено в охранной зоне:

• строить любые капитальные здания: жилые или подсобные (сарай, гараж, баню и другое);
• повреждать, перемещать или засыпать опознавательные знаки;
• устанавливать ограждения, которые могут помешать свободному обслуживанию газопровода;
• разводить огонь, установить источники открытого огня;
• рыть погреба, обрабатывать почву на глубину больше 30 см;
• самостоятельно подключаться к газопроводу.

Ширина охранной зоны:

• 2 метра с каждой стороны трубы вдоль наземного или подземного (отсчет от маркировочного провода) трубопровода. В вечно мерзлых грунтах — 10 метров;
• 10 метров с каждой стороны от газораспределительного пункта.

Учитывая изложенные факторы, вы сможете избежать наиболее популярных сложностей, которые появляются у собственников земли после ее покупки. Существует ряд более тонких дел, решение которых можно доверить специалистам нашей компании. Мы можем:

• проконсультировать по возникающим вопросам;
• сопроводить сделку;
• оформить разрешительные документы на построенное здание;
• оформить документы на возведенное здание.