
Интернет — бескрайний источник информации. Ежедневно объемы поступающих данных только увеличиваются, поэтому вместо систематизированного каталога посетителям приходится бороться со «стихией», собирая по крупицам ценные данные и отсеивать ненужный мусор.
Больше всего цениться полезная информация, передача практического опыта. На том же Яндекс Маркете не составит труда найти десятки статей, в которых подробно описывается процесс выбора утюга. Или видео на Ютубе, как самостоятельно сделать ремонт в квартире. Но в глобальной сети отсутствует более важная информация, которая бы помогла правильно купить участок для возведения собственного дома. Мы постараемся решить сложившуюся проблему и заполнить пробел.
Собственный дом — мечта о комфортной жизни
В Градостроительном кодексе РФ (ст. 49 от 30.12.2004) дается определение понятию «Индивидуальный жилой дом». Основные условия:
- здание должно быть обособленным (отдельным);
- не более трех этажей (учитывая подземный, цокольный и мансардный этажи);
- дом рассчитан на проживание одной семьи.
О личном доме все чаще задумываются москвичи. Постоянные пробки, дым, копоть, толкотня, высокая плотность населения. Разве о таком мы мечтаем. Альтернатива — личный дом. Комфортная среда, спокойствие и чистый воздух, безопасность. Загородная жизнь превращается в настоящий отдых для тела и души.
Личный дом — это ряд преимуществ
Комфорт:
- долой стандартные планировки, только продуманные решения, удобные для семьи;
- никаких шумных и назойливых соседей, полная свобода действий;
- собственный дом — больше простора, это не та душная коробка в многоэтажке, вы ни под кого не подстраиваетесь;
- современная, новая инфраструктура и никаких ремонтных работ, оставляющих вас без воды, света или канализации.
Универсальность:
- рядом с домом можно возвести собственный сад, который заменит и парк, и фруктовую лавку;
- личная площадка для отдыха с семьей, где никто вас не потревожит;
- отдыхайте во дворе с домашним любимцем в любое время;
- личный дом летом — лучшая альтернатива душной квартире.
Здоровье семьи:
- вместо дыма и гари вы и ваши близкие дышите свежим чистым воздухом;
- в собственном саду собирайте фрукты и ягоды, не обработанные химией;
- ходите за грибами, прогуливайтесь у озера или в лесу;
- больше возможностей заниматься спортом: велопрогулки, плавание или просто утренняя пробежка на природе;
- если вы любите вставать в 5 утра — вы найдете, чем заняться.
И еще:
- отличная экология, лес, рыбалка или пляжный отдых и, конечно же, всеми любимый шашлык с друзьями!
Финансовые выгоды:
- бесспорно, на строительстве дома зарабатывают проектировщики, строители и поставщики материалов. Но выгоду получает и хозяин. Рыночная цена построенного дома выше всех затрат (включая бумаги, которые нужно оформить);
- качество коммунальных услуг выше, чем в многоквартирном доме.
Однако добиться комфортной жизни не всегда просто. И важнее всего — правильно подобрать земельный участок под застройку. Избежать большинства распространенных сложностей и проблем поможет наше руководство. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание при выборе участка.
Финансовые выгоды:
- география: развитая инфраструктура (магазины, школы, садики), легко ли добраться;
- открытость информации об объекте недвижимости;
- окружение: близость к водоемам, лесам.
Правовая сторона вопроса
Прежде, чем рассматривать земельный участок, важно:
- выяснить, на каком основании продавец распоряжается землей. Добросовестный владелец всегда открыто покажет оригиналы;
- проанализировать документы, продумать детали будущей сделки;
- проверить, проводилось ли межевание и верно ли установлены заборы;
- проверить законность зданий или сооружений на участке (ведь они следуют судьбой земельного участка и будут указаны в договоре);
- проверить противопожарные нормы (бывают случаи, когда противопожарные нормы не позволяют посадить здание как, хочется или нужных размеров);
- узнать, существуют ли сервитуты на право прохода к другому участку или другие ограничения на использование (стоимость таких объектов существенно ниже рыночной);
- пообщаться с соседями, председателем садового товарищества, местными органами власти о возможности застройки и ограничениях по зданиям, красным линиям, законности продаваемого участка, о возможных правопритязаниях, и другое.
Запомните! Земельный спор — обыденное дело. За ним следуют судебные тяжбы, земельные экспертизы, трата времени и денег, перестановка заборов, дойти может даже до сноса построек.
Уточнить и оценить все детали поможет земельный юрист. Звоните.
Стройка — Градостроительство — Закон
Ключевые моменты раздела:
- целевое назначение: что нужно знать;
- зачем нужен Генплан и ГПЗУ;
- сколько можно построить;
- какие документы и разрешения нужно получить.
Целевое назначение: что нужно знать?
В РФ земли в первую очередь разделяют на категории:
- земли сельхоз назначения;
- населенных пунктов;
- коммунальные, промышленности, транспортного сообщения, связи, обороны, безопасности, спецназначения;
- заповедные и охраняемые земли;
- лесной фонд;
- водный фонд;
- земли запаса.
Категории разделяют на отдельные целевые назначения. Целевые назначения установлены Приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 1.09.2014 г. Для частного дома подойдет следующее назначение: Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов).
Зачем нужен Генплан и ГПЗУ?

Генеральный план утверждается управлением архитектуры города или района. Документ определяет стратегию развития и застройки территорий поселений, отдельных районов. Составляется с учетом общественного мнения на основании публичных слушаний, на которых устанавливаются списки целевых назначений на куски земли.
ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) является выкопировкой из генплана. Это план застройки отдельного участка. В ГПЗУ прописаны целевые назначения территории, ограничения по застройке (плотность и высотность).
При отсутствии утвержденного генплана придется столкнуться с длительной бюрократической волокитой по его разработке и утверждению (проект планировки территории, согласование, публичные слушания, работа с местными властями, другое).
Сколько можно застроить?
Без дополнительных экспертиз можно построить дом:
- до 3 этажей включительно;
- общей площадью до 1500 кв. м;
- стройку можно выполнять без привлечения лицензируемых компаний. Хоть своими руками.
Помните: здание по нормам градостроительства не должно превышать 40% от площади участка. Иногда этот процент может быть выше. В эту цифру входит как сам дом, так и другие капитальные постройки, например гараж. Увеличить предельный показатель площади дома можно следующими способами:
- приобрести еще один участок и объединить землю;
- разработать и утвердить новую планировку территории (утвердить новый генплан).
Какие нужно собрать документы?

Запомните! Отсутствие разрешения на строительство может обернуться риском сноса вашего дома. Граждане страны зачастую строятся все-таки на «авось», кто-то верит в пресловутую «дачную амнистию». Многие даже не подозревают, что статья 222 о «самострое» Гражданского кодекса была сильно изменена, а в мегаполисе, таком как Москва, прошла
череда сносов.
Муниципалитет может на основании выписанного постановления понудить к сносу за собственный счет объекты, построенные с нарушениями:
- угрожающие жизни и здоровью;
- стоящие над, под коммуникациями, или в их охранной зоне;
- Возведенные без разрешения на стройку.
Прошло то время, когда можно было прикрыться свидетельством, сделанным мутными путями или кривыми дорожками. Согласно законодательству, любые строительные работы нужно начинать:
- с оформления права на участок;
- получения ГПЗУ;
- получения Разрешения на строительство (ГК РФ ст. 51).
Разрешение на строительство не нужно:
- для возведения вспомогательных построек (гараж, баня, другое) при наличии основного;
- при строительстве и реконструкции некапитальных построек (киоск, навес, и другое);
- при капитальном ремонте, не затрагивающем конструктив здания.
Дома на земле для садоводства и дачного строительства возводятся, а затем регистрируются на основании технического плана. Параметры застройки регулируются проектом планировки территории садового или дачного товарищества.
Для получения разрешения на строительство в таком случае, нужно сменить целевое назначение. Такое разрешение может понадобиться, помимо всего прочего, например, для материнского капитала или выдачи кредита банком.
Окружение. Охранные зоны и красные линии
Водоемы. Речка или озеро у самого дома — не только отличное место для отдыха и круглогодичная рыбалка, это еще и водоохранные зоны.

Согласно ст. 65 Водного кодекса РФ к водоохранным зонам относится территория, примыкающая непосредственно к берегу искусственных или природных водоемов: морей, озер, рек, ручьев, каналов.
Согласно законодательству, водоемы (включая и прибрежную полосу) — достояние народа, они должны быть общедоступными. Поэтому оградить и застроить часть берега законно не выйдет.
Линии электропередач (ЛЭП). Рядом с участком установлен столб ЛЭП? Это отлично, так как согласно Постановлению Правительства РФ № 861 от 27.12.2004 (ред. от 22.02.2016) цена подключения не может быть больше 550 рублей.

Будьте внимательны! Строительство в зоне ЛЭП подлежит обязательному согласованию собственником-эксплуататором, а вдоль ЛЭП устанавливаются охранные зоны и накладываются ограничения на строительство.
Согласно постановлению Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 охранная зона охватывает поверхность земли и воздушное пространство под ЛЭП. Зона охранной территории отсчитывается от крайнего провода на расстояние из таблицы:
Проектный номинальный класс напряжения, кВ |
Расстояние, м |
до 1 |
2 (для линий с самонесущими или изолированными проводами, проложенных по стенам зданий, конструкциям и т. д., охранная зона определяется в соответствии с установленными нормативными правовыми актами минимальными допустимыми расстояниями от таких линий) |
1 — 20 |
10 (5 — для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов) |
35 |
15 |
110 |
20 |
150, 220 |
25 |
300, 500, +/-400 |
30 |
750,+/-750 |
40 |
1150 |
55 |
Газопроводы. Наличие газопровода вдоль участка — это хорошо. Но возникает ряд вопросов. Кому принадлежит труба? Можно ли подключиться к трубопроводу? Сколько стоит подключение? Хватит ли мощности?
Правила подключения регламентируются Постановлением Правительства РФ № 1314 от 30.12.2003. Не менее важно знать о размере охранной зоны и ограничениях. Ограничения и размер охранной зоны газопроводов установлены Постановлением Правительства РФ № 878 от 20.11.2000.
Что запрещено в охранной зоне:
- строить любые капитальные здания: жилые или подсобные (сарай, гараж, баню и другое);
- повреждать, перемещать или засыпать опознавательные знаки;
- устанавливать ограждения, которые могут помешать свободному обслуживанию газопровода;
- разводить огонь, установить источники открытого огня;
- рыть погреба, обрабатывать почву на глубину больше 30 см;
- самостоятельно подключаться к газопроводу.
Ширина охранной зоны:
- 2 метра с каждой стороны трубы вдоль наземного или подземного (отсчет от маркировочного провода) трубопровода. В вечно мерзлых грунтах — 10 метров;
- 10 метров с каждой стороны от газораспределительного пункта.
Учитывая изложенные факторы, вы сможете избежать наиболее популярных сложностей, которые появляются у собственников земли после ее покупки. Существует ряд более тонких дел, решение которых можно доверить специалистам нашей компании. Мы можем: