Метро Новые Черёмушки
г. Москва, Архитектора Власова, 33
Прием в офисе по предварительной записи
Ежедневно с 09:00 до 21:00
+7 (499) 380-69-92
X
Ежедневно с 09:00 до 21:00 +7 (499) 380-69-92




Решим любые сложности с договором продажи недвижимости! Обращайтесь!

Договор продажи недвижимости: лоббируем интересы продавца

Воробьёв Кирилл Андреевич
Автор материала: Воробьёв Кирилл Андреевич
Руководитель юридического отдела, опыт работы в области земельного права — 7 лет
Задать вопрос автору

Когда по каким-то причинам собственник недвижимости хочет ее продать, он уверен, что основные риски несет покупатель, которому надо проверять «чистоту» объекта и историю его приобретения. Для продавца, казалось бы, риск один — если покупатель «соскочит» и сделка не состоится. Договор продажи недвижимости воспринимается как формальность, единственно стоящий пункт которого — цена. Считая так, продавец совершает ошибку. Жизнь предоставит возможность в том убедится.

Государственный контроль

Проверка договора продажи недвижимостиМоментом перехода прав на объект недвижимости служит внесение соответствующей записи в базу Росреестра. Правовым основанием для совершения регистрационных действий выступает договор продажи недвижимости. Его-то и будет в первую очередь проверять регистратор.

Итак, воссоздаём ситуацию:

  • после успешно проведённых переговоров, стороны бьют по рукам и садятся заполнять документы;
  • нашли в интернете «рыбу» соглашения, распечатали, вписали, что знали, поставили подписи — готово;
  • сформировали комплект документов по списку, подали на регистрацию и получили отказ или ПРИО.

Одна из самых распространённых формулировок при приостановке регистрационных действий — «документы не отвечают требованиям законодательства». Это означает несоблюдение существенных условий или формы договора.

Требования к оформлению простые — договор заключается в письменной форме, как правило путём подписания сторонами одного документа. При этом законом установлен ряд случаев, когда без нотариуса не обойтись:

  • рента;
  • отчуждение одной из долей в общей собственности (исключение — продажа всех долей по одной сделке);
  • собственник — ограниченно дееспособный или несовершеннолетний (в последнем случае понадобится еще и согласие органов опеки).

По содержанию:

  • может быть неверно указан предмет договора: тип недвижимости, кадастровый номер, площадь, в общем, все то, что отличает этот объект от подобных. Неполный или неточный адрес, расхождение с правоустанавливающими документами — итог известен;
  • при продаже жилого помещения нельзя не указать граждан, сохраняющих право использования жилья в нем. Если есть такие жильцы, их всех придется перечислить. Иначе — приостановка;
  • также в договоре указывается стоимость, порядок и сроки оплаты. При продаже дома с земельным участком, если не прописано иное, в цену включена стоимость земли и строений на ней (правило — земля следует за зданием).

И ещё миллион мелочей, которые Росреестру могут быть неинтересны, а вот для сторон играют решающее значение.

Что следует выяснить до заключения договора продажи недвижимости

Заключение договора продажи недвижимостиПроводя предпродажную подготовку, продавцу следует озаботиться некоторыми моментами ещё до подписания договора. В противном случае времени на исправление ситуации может катастрофически не хватить. Любая задержка в оформлении есть риск потери интереса со стороны покупателя, необходимость продлевать договор с банком, выступающим посредником в расчётах по аккредитиву и тому подобное.

К примеру:

  • если у земельного участка границы «подлежат уточнению», сложно будет найти покупателя за рыночную цену;
  • если на земле есть незарегистрированные строения — о продаже и вовсе стоит забыть на время оформления самостроя (или его сноса).

Иными словами, документы на имущество стоит привести в порядок еще до размещения объявления о продаже. Чтобы не было мучительно больно позже.

Нельзя забывать, если недвижимость в собственности у нескольких лиц, то невозможно продать ее целиком, когда один из владельцев против. Можно распорядиться собственной долей, но необходимо соблюсти преимущественное право других дольщиков на покупку. Иначе это может привести к расторжению сделки в судебном порядке.

Иногда может потребоваться согласие супруга. Это распространяется на имущество, которое приобретено в браке и между супругами не заключено брачное соглашение об отсутствии притязаний одного супруга на имущество другого. Супруг против — продать нельзя.

В общем, чтобы обезопасить сделку от срыва, и покупатель не «ушел», пока документы в срочном порядке готовятся, рекомендуем заключить предварительное соглашение, в котором стороны бы подтвердили своё намерение заключить договор купли-продажи недвижимости к определенному сроку на оговорённых условиях.

Пробегая глазами по пунктам подписываемого договора, нужно понимать, что каждое из этих условий — правило игры, которым придётся руководствоваться в случае возникновения конфликта. Взять, к примеру, односторонний отказ от сделки или нарушение сроков либо отказ от регистрации.

Бывает, продавец настаивает на указание в договоре цены меньше фактической с целью минимизировать налоговые обязательства. На первый взгляд, больше рискует покупатель: ему придется доказывать в суде оплату иной суммы, а не той, что в договоре. Но если в ходе судебного разбирательства выяснится, что продавец совершил налоговое преступление, это может повлечь для него штраф и уголовную ответственность.

Как видим, «болевых» точек при заключении договора много. Не удивительно, что люди обращаются к риелтору, надеясь заручиться гарантиями по сделке.

Договор купли-продажи недвижимости — от 7 рабочих дней, 5 000 руб.

Название Цена для физ. лиц Срок
Консультация по телефону 0 руб. Индивидуальный
Подробная консультация с анализом документов в офисе (скайпе и т.д.) от 5 000 руб. 1 час
Договор купли-продажи недвижимости от 5 000 руб. от 7 рабочих дней

Узнайте точную стоимость решения вашего дела




Риелтор и типовой договор

Что может предложить риелтор? Как правило, типовой (условно «рабочий» и «обкатанный») договор купли-продажи недвижимости. Сможет ли такой «усреднённый» документ учесть и защитить именно Ваши интересы после заключения сделки? Риелтору что — он за комиссию работает и дальше регистрации не смотрит.

За индивидуальным договором, скроенным под Ваши нужды и запросы, где будут прописаны все непредвиденные случаи, нужно обращаться к профессионалу. Земельный юрист и объект на предмет «недоделок» проверит и устранить их поможет. Проведёт сделку в короткий срок без рисков. Потому что договор будет составлен исключительно в Ваших интересах. Грех не воспользоваться предоставленной возможностью!

Объясним все тонкости вашего дела
прямо сейчас!

Нажимая "Оставить заявку", вы даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным законом №152-ФЗ "О персональных данных" и принимаете условия

72%

наших клиентов становятся
постоянными. Почему? Узнайте
ответ на этот вопрос в наших кейсах.

Как заказать наши услуги?
  1. По телефону +7 (499) 112-42-87
  2. Заказать звонок
  3. Написать в WhatsApp, Viber, Telegram
Как мы работаем?
Вы оставляете заявку или звоните
Проводим первичную консультацию и договариваемся о посещении офиса
Разбираем ваше дело, сразу оговариваем все перспективы и вероятности
Собираем недостающую документацию, работаем с нужными инстанциями и решаем дело
Ваше дело успешно решается!
Карта выполненных проектов

Оставьте заявку

Бесплатная консультация по любым юридическим вопросам

Перезвоним в течении 30 минут

Нажимая "Оставить заявку", вы даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным законом №152-ФЗ "О персональных данных" и принимаете условия

Позвонить Записаться