Реконструкция блокированной застройки, равно как и строительство с нуля, требует проведения полного комплекса согласовательных процедур:
- разрабатывается и утверждается (регистрируется в ИСОГД) проект;
- оформляется разрешение на проведение строительных работ (РНС);
- построенный дом вводится в эксплуатацию.
Одно радует — при количестве блоков не более 10 в одном доме можно не проводить экспертизу проектной документации.
Но иногда реконструкция объекта затевается с одной лишь целью — изменить статус обычного индивидуального дома на блокированный. Особенности блокированной застройки предполагают наличие в «теле» дома обособленных и полностью автономных блоков: со своим земельным участком, отдельным выходом, собственными коммуникациями.
Если такой раздел на блоки (секции) возможен в натуре без проведения строительных работ, то достаточно просто переоформить дом в качестве блокированной застройки. Соответствие характеристик здания объектам блокированной застройки отражается в заключении после проведения технического обследования недвижимости, а также в составленных кадастровым инженером технических планах на каждый блок дома.
Если физически разделить индивидуальный дом невозможно, то потребуется провести переустройство. В результате строительных работ существующее жилое здание «бьется» на секции, которые можно поставить на учет в кадастре в качестве самостоятельных объектов. Но для начала придется получить разрешение на реконструкцию дома блокированной застройки (по вышеупомянутой схеме).
Это важно!
Частные жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, оформляются в уведомительном порядке (без утверждения проекта и получения РНС). Для домов блокированной застройки таких льгот не предусмотрено. Реконструкция жилого дома блокированной застройки согласовывается также, как и переустройство любого коммерческого объекта.
Проблемы проведения реконструкции дома блокированной застройки связаны не столько с процессом строительства (его технической стороной), сколько с процедурой оформления. Бюрократических препонов масса:
- вид допустимого использования земли не предполагает размещения подобных объектов (если возможно, проводится изменение ВРИ участка);
- участок под домом не бьется на необходимое количество частей, чтобы под каждым блоком был свой земельный участок нужного размера (установлены минимальные пределы для таких случаев);
- параметры отдельных секций дома не соответствуют понятию жилого объекта;
- не получено согласование строительных работ с заинтересованными организациями и уполномоченными ведомствами.
Если хотя бы одно из перечисленных препятствий не удается устранить, то можно забыть о законной реконструкции блокированной застройки. Поэтому начинать масштабные строительные работы следует с подробной консультации у профессионального юриста. А уж совет грамотного кадастрового инженера в этом вопросе точно не помешает!