Казалось бы — что сложного? Есть установленный порядок изменения ВРИ. Открываешь градостроительный регламент, выбираешь нужный вид, обращаешься в уполномоченный государственный орган и меняешь. Но это совершенно не про земли с/х назначения. Почему? Читайте дальше.
Почему изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения не подпадает под обычный порядок?
Вопросом о том, как изменить вид разрешенного использования земель сельхозназначения, задаются множество людей с момента принятия Земельного кодекса в 2001 г. Уже вроде и документы территориального планирования разработали, и классификатор ВРИ утвердили, и публичные слушания обкатали. А земли с/х назначения по-прежнему остались за бортом этого праздника жизни. Попытаюсь объяснить вам логику происходящего:
- Правила землепользования, градрегламенты и прочие щедрости бюрократической жизни действуют только на территории населенных пунктов. На межселенных землях они не разрабатываются и не утверждаются. Там у нас анархия.
- Все, что связано с гражданами и ЛПХ — всякие СНТ, ДНТ, садоводство и огородничество — это не про земли сельхозназначения. Здесь все регулируется Земельным кодексом и в сферу действия закона об обороте земель сельхозназначения не попадает. А значит и правила смены ВРИ для них общие с землями населенных пунктов. Открываешь градрегламент, выбираешь ВРИ и дальше по списку.
- Выходит, что для настоящего с/х производства — животноводства, растениеводства, деятельности КФХ, выращивания льна и конопли — порядок смены ВРИ не предусмотрен. Ну не дошли руки наших депутатов в Госдуме до этого, не до сельхозпроизводства им.
Что же делать?
Как изменить разрешенное использование сельских земель? И главное — что за это будет?
А на вопрос, что делать, у уполномоченных органов есть свои соображения. И они разнятся с точностью до наоборот.
Есть разъяснительное письмо от 2011 года любимого всеми земельщиками Минэкономразвития России, которое, строго говоря, не имеет согласно положению разъяснительных функций. Так вот министерство прямо указывает, что в настоящее время закона, регулирующего изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения, в природе наших средних широт не существует. Поэтому они придумали свой порядок и поручили его реализовывать.
Итак, согласно мнению Минэкономразвития РФ, для внесения новых сведений в кадастр недвижимости о ВРИ сельхозугодий нужно нести решение руководителя районной администрации, принятое обязательно на публичных слушаниях. Порядок их проведения установлен ГрК РФ. Интересно, кто придет на слушания решать, коноплю вы будете сажать на бывшем колхозном поле, или картошку?
А вот органы прокуратуры у нас в России против такой постановки вопроса. На сайте у одного из региональных ведомств висит разъяснение, что раз не предусмотрена законом смена ВРИ, значит нечего и менять. Запрещено, однако. Так что смотрите сами — менять или не менять.
Невозможное возможно: изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения случается. Хоть и не у всех
Если вдруг захочется рискнуть и сменить ВРИ сельских угодий, наши юристы разработали примерный порядок действий. Обычно мы действуем так:
- Определяем, какой закон регулирует смену ВРИ участка: есть ли правила ПЗЗ, в границах какой зоны он находится, подпадает ли под действие ГрК РФ.
- Если подпадает под обычный порядок смены ВРИ, то активируем турборежим смены вида использования через отработанную процедуру.
- Если участок не подпадает ни под какие правила, то находим контакт с руководителями местных администраций и территориальных органов кадастрового учета и меняем ВРИ с учетом их требований.
- Если ни один способ не работает, решаем проблему через суд. Как правило, помогает.
Если вы погрязли в этой проблеме, как думские депутаты в законопроектах, обращайтесь, мы поможем.
Нахимовский проспект
