Договор продажи недвижимости: лоббируем интересы продавца

Автор материала: Воробьёв Кирилл Андреевич

Опыт работы в области земельного права — 9 лет

Задать вопрос автору

Когда по каким-то причинам собственник недвижимости хочет ее продать, он уверен, что основные риски несет покупатель, которому надо проверять «чистоту» объекта и историю его приобретения. Для продавца, казалось бы, риск один — если покупатель «соскочит» и сделка не состоится. Договор продажи недвижимости воспринимается как формальность, единственно стоящий пункт которого — цена. Считая так, продавец совершает ошибку. Жизнь предоставит возможность в том убедится.

Государственный контроль

Моментом перехода прав на объект недвижимости служит внесение соответствующей записи в базу Росреестра. Правовым основанием для совершения регистрационных действий выступает договор продажи недвижимости. Его-то и будет в первую очередь проверять регистратор.

Итак, воссоздаём ситуацию:

• после успешно проведённых переговоров, стороны бьют по рукам и садятся заполнять документы;
• нашли в интернете «рыбу» соглашения, распечатали, вписали, что знали, поставили подписи — готово;
• сформировали комплект документов по списку, подали на регистрацию и получили отказ или ПРИО.

Одна из самых распространённых формулировок при приостановке регистрационных действий — «документы не отвечают требованиям законодательства». Это означает несоблюдение существенных условий или формы договора.

Требования к оформлению простые — договор заключается в письменной форме, как правило путём подписания сторонами одного документа. При этом законом установлен ряд случаев, когда без нотариуса не обойтись:

• рента;
• отчуждение одной из долей в общей собственности (исключение — продажа всех долей по одной сделке);
• собственник — ограниченно дееспособный или несовершеннолетний (в последнем случае понадобится еще и согласие органов опеки).

По содержанию:

• может быть неверно указан предмет договора: тип недвижимости, кадастровый номер, площадь, в общем, все то, что отличает этот объект от подобных. Неполный или неточный адрес, расхождение с правоустанавливающими документами — итог известен;
• при продаже жилого помещения нельзя не указать граждан, сохраняющих право использования жилья в нем. Если есть такие жильцы, их всех придется перечислить. Иначе — приостановка;
• также в договоре указывается стоимость, порядок и сроки оплаты. При продаже дома с земельным участком, если не прописано иное, в цену включена стоимость земли и строений на ней (правило — земля следует за зданием).

И ещё миллион мелочей, которые Росреестру могут быть неинтересны, а вот для сторон играют решающее значение.

Что следует выяснить до заключения договора продажи недвижимости

Проводя предпродажную подготовку, продавцу следует озаботиться некоторыми моментами ещё до подписания договора. В противном случае времени на исправление ситуации может катастрофически не хватить. Любая задержка в оформлении есть риск потери интереса со стороны покупателя, необходимость продлевать договор с банком, выступающим посредником в расчётах по аккредитиву и тому подобное.

К примеру:

• если у земельного участка границы «подлежат уточнению», сложно будет найти покупателя за рыночную цену;
• если на земле есть незарегистрированные строения — о продаже и вовсе стоит забыть на время оформления самостроя (или его сноса).

Иными словами, документы на имущество стоит привести в порядок еще до размещения объявления о продаже. Чтобы не было мучительно больно позже.

Нельзя забывать, если недвижимость в собственности у нескольких лиц, то невозможно продать ее целиком, когда один из владельцев против. Можно распорядиться собственной долей, но необходимо соблюсти преимущественное право других дольщиков на покупку. Иначе это может привести к расторжению сделки в судебном порядке.

Иногда может потребоваться согласие супруга. Это распространяется на имущество, которое приобретено в браке и между супругами не заключено брачное соглашение об отсутствии притязаний одного супруга на имущество другого. Супруг против — продать нельзя.

В общем, чтобы обезопасить сделку от срыва, и покупатель не «ушел», пока документы в срочном порядке готовятся, рекомендуем заключить предварительное соглашение, в котором стороны бы подтвердили своё намерение заключить договор купли-продажи недвижимости к определенному сроку на оговорённых условиях.

Пробегая глазами по пунктам подписываемого договора, нужно понимать, что каждое из этих условий — правило игры, которым придётся руководствоваться в случае возникновения конфликта. Взять, к примеру, односторонний отказ от сделки или нарушение сроков либо отказ от регистрации.

Бывает, продавец настаивает на указание в договоре цены меньше фактической с целью минимизировать налоговые обязательства. На первый взгляд, больше рискует покупатель: ему придется доказывать в суде оплату иной суммы, а не той, что в договоре. Но если в ходе судебного разбирательства выяснится, что продавец совершил налоговое преступление, это может повлечь для него штраф и уголовную ответственность.

Как видим, «болевых» точек при заключении договора много. Не удивительно, что люди обращаются к риелтору, надеясь заручиться гарантиями по сделке.

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Риелтор и типовой договор

Что может предложить риелтор? Как правило, типовой (условно «рабочий» и «обкатанный») договор купли-продажи недвижимости. Сможет ли такой «усреднённый» документ учесть и защитить именно Ваши интересы после заключения сделки? Риелтору что — он за комиссию работает и дальше регистрации не смотрит.

За индивидуальным договором, скроенным под Ваши нужды и запросы, где будут прописаны все непредвиденные случаи, нужно обращаться к профессионалу. Земельный юрист и объект на предмет «недоделок» проверит и устранить их поможет. Проведёт сделку в короткий срок без рисков. Потому что договор будет составлен исключительно в Ваших интересах. Грех не воспользоваться предоставленной возможностью!

Цены

Сопутствующие услуги