• Пн-Сб: 08:30 - 19:00
  • Адрес: ул. Архитектора Власова, 33
  • +7 (499) 380-69-92
X

К кому налоговая посылает самолеты и причем здесь “дачная амнистия”?

  • Главная
  • Наш блог
  • К кому налоговая посылает самолеты и причем здесь “дачная амнистия”?

“Дачной амнистии” исполнилось уже 13 лет (ироничная цифра), и она ведет себя как настоящий подросток. Проблемы, заложенные в детстве, вылезают в переходном возрасте: это и незаконное оформление недвижимости, и откровенно мошеннические схемы прикрытия коммерческих объектов жилыми, и бардак с разрешительной документацией. А как борются с гормональными пубертатами строгий родитель? Наказывает.
Так что же ждет незадачливых “дачников” сейчас, когда государство взялось за выявление “косяков” и их ликвидацию?

Коротко о “дачной амнистии”.

Закон о вольностях дачников принимался, как всегда, с благими целями. В нашей стране, где культура садоводства не просто развлечение, а способ выживания целого пласта населения, проблема назрела давно. Советское наследие в виде хаотично разбросанных дачных массивов требовало систематизации и оформления. Опять же, столько земель и домов простаивает “необилеченными”, как “зайцы” в трамвае — ни налог с них не взять, ни иной копеечки получить.

Что делает государство в таких случаях? Устраивает “замануху” доверчивым обывателям — упрощенный порядок оформления прав. Распад СССР еще не так далеко — чувство, что нужно быстрее все оформить, чтобы застолбить свое, еще очень сильно. Земельный кодекс принят всего 5 лет назад, а Градостроительный и вовсе действует чуть больше года (относительно ФЗ о дачной амнистии). Чиновники бегают с выпученными глазами, люди не знают, куда нести свои документы, и все только начинают привыкать к новым земельным отношениям.

И вот в этой прекрасной обстановке государство спустило сверху закон об оформлении отдельных объектов недвижимого имущества в упрощенном порядке. Он коснулся участков под садоводство, огородничество и ЛПХ, а также землю под ИЖС и гаражное строительство.

Самое основное и самое главное нововведение — это то, что зарегистрировать права на участки стало возможным на основании любых старых документов, выданных до 2001 года. Даже если в них не было указано право, на котором предоставлялся участок. Кстати, впоследствии это породило волну подделок архивных документов — одно из них нам запомнилось особенно ярко.

Дело касалось оформления прав на участок, находящийся в границах национального парка. Участок был под добычу полезных ископаемых, и предприимчивые арендаторы вымарали “путем использования химических средств”  (как потом скажут в материалах уголовного дела) слово “аренда” из графы “вид права” в свидетельстве на землю, выданном в 1994 году. И на волне “упрощенки” стали законными владельцами участка, который вообще не мог быть отчужден в частную собственность в связи с тем, что входит в границы ООПТ.

Но вернемся к дачной амнистии. Вторым важным пунктом стала отмена для дачников обязательного межевания. Если споров с соседями о границах участка не было, можно было спокойно регистрировать собственность на участок. При этом площадь бралась из старых документов. Права на постройки, возведенные на этом участке без разрешений и согласований властей, также было легко узаконить.
По факту это выглядело так:

  • ищешь у себя или в архиве документ о выделении земли неважно какого года, в котором указана площадь;
  • получаешь письменное подтверждение того, что споров с соседями нет;
  • на постройки заполняешь декларацию — то есть просто сообщаешь сведения о характеристиках строения (площадь, этажность, материал стен и тому подобное “на бум” или “от балды”);
  • на индивидуальный дом или приусадебный дом изготавливаешь технический паспорт — удовольствие платное, но не самое дорогое;
  • идешь регистрируешь в собственность и дачу, и домик с сараем на нем.

И все! Любой самострой, возведенный без ведома властей, узаконен и у тебя в кармане.
Далее этот закон начинает видоизменяться и дополняться новыми нормативными актами. Редакции следуют одна за другой — год 2008, 2009, 2011, и далее каждый год принимаются поправки. Параллельно с бешеной скоростью вносятся изменения в законы о регистрации, о кадастре, о садоводстве, в Земельный и Градостроительный кодекс. Жизнь диктует свои правила, и они требуют новых норм.

На волне такой халявы граждане ринулись в регистрирующие органы. Статистика Регпалаты по “упрощенке” взлетает вверх по мере действия “дачной амнистии”. В среднем в день осуществляется 8-9 тысяч регистраций прав граждан по упрощенной системе.

Как видно из графика(статистические данные взяты с официального сайта Росреестра), до момента первых серьезных изменений в закон о “дачной амнистии” прирост обращений в Регпалату составил 218%. В 2008 году ажиотаж все еще силен, но уже не прирастает бешеными темпами.

Следующими редакциями расширен круг лиц, которые могут оформлять по упрощенке землю и недвижимость. Теперь, если родитель не успел реализовать свое право, за него это могут сделать наследники. Главное, чтобы умершему до 2001 года был предоставлен участок на любом праве или без указания оного.

Большой пласт населения составляли граждане, у которых не было вообще никаких документов на дачи — не старых, ни новых. Для них придумали процедуру бесплатной приватизации через органы местного самоуправления. Туда следовало подать документы о том, что:

  • участок находится на территории дачного товарищества, созданного до 1998 года (вступления в силу закона о ДНТ и СНТ);
  • гражданин состоит в данном товариществе — обычно это справка от председателя;
  • земельный массив выделялся специально для создания дачного объединения;
  • границы определены, но необязательно в кадастровом плане; допускались результаты обмеров на общем плане участков в СНТ.

В случае отказа в такой приватизации суды очень резво защищали интересы граждан и направо и налево сыпали решениями, обязывающими осуществить приватизацию.

“Дачная амнистия” набирала свои обороты вплоть до 2014 года. За последние 5 лет количество обращений в Регпалату неуклонно ползет вниз, и уже не превышает планку в полмиллиона регистраций в год.

Вал затих. И как после шторма, из бушующего моря на поверхность успокоившейся воды начали всплывать обломки корабля, потерпевшего крушение. В нашем случае — это массовые случаи незаконной регистрации участков и объектов недвижимости. Каким-то образом они проскочили незамеченными в череде настоящих дачников. Их проблемы мы и решаем уже не первый год.

Что получилось на практике? Какие нарушения прикрывались “дачной амнистией”?

Регистрация коммерческих объектов под видом дачных

Те, у кого есть дачи в садоводческих массивах, наверняка видели те небольшие продуктовые магазинчики с семенами и лопатами, киоски с хлебом и солью, мини-мастерские по ремонту машин и садовой техники, которые обслуживают нужды дачников.
Вы когда-нибудь задумывались над тем, как они оформлены?

Этот вопрос с юридического форума как нельзя лучше характеризует психологию и тактику поведения людей, которые воспользовались “дачной амнистией” не совсем законно. То есть дачник не хотел становиться нарушителем, просто так получилось. Но вот понять и простить, как советует Александр Бородач, не получится. Целевое использование земли нарушено, по закону: снос.

Совместно с домами, банями и гаражами по упрощенке декларировались магазины, шиномонтажки, кафе, парикмахерские. Они официально именовались “объектами вспомогательного назначения”, “верандами”, “летними кухнями” и прочими дачными благами. Кто мог предполагать, что принятие ПЗЗ и градпланов поселений всколыхнет волну проверок и выявлений самовольных построек?

Сейчас такие предприниматели не могут законно “расшириться”, получить кредит под бизнес-цели, продать свое дело. А пойти оформлять все заново мешает страх сноса.

Дома без привязки координат и без постановки участков на кадастр

Следующий пул проблем — это границы участков. Разрешение оформлять дома и землю без постановки на кадастр породило неразбериху в стройных рядах реестра недвижимости. Одной рукой государство наводило порядок в кадастре недвижимости, а другой сеяло хаос.

На картинке видно, что на некоторых участках есть красные фигуры — это дома, по всем правилам привязанные координатами к участку.
А есть “плавающие” в вакууме постройки, сведения о которых в кадастре недостаточны и условны. Их очень хорошо видно на публичной кадастровой карте, и они легко выявляются после сопоставления данных аэрофотосъемок и кадастра недвижимости. Но об этом мы поговорим немного ниже.

Проблема проста — сегодня собственники таких домов не могут продать их вместе с участком. Не могут участок поделить, подарить, узаконить реконструкцию, получить кредит под залог недвижимости. А если рядом сменились соседи — то они могут сорвать вам межевание. Не факт, что они будут согласны с границами в акте согласования, который обязателен для кадастра.

Нарушение строениями всех возможных норм: градостроительных, пожарных, санитарных…

Нас окружает огромное количество разных зон. Задрав голову вверх, мы видим высоковольтные ЛЭП, но не видим охранную зону в 100 м в обе стороны. Проезжая по дачному поселку, мы видим газовые трубы, но не видим охранные зоны крупнейших из них. Находясь на участке, мы и не подозреваем, что наша крыша, соприкасаясь с соседской, нарушает пожарные нормы.

Гуляя по тротуару, мы не задумываемся о том, что это территория общего пользования, которая имеет свои границы — красные линии. И иногда эти линии проходят по участкам соседних дач, так как хозяин в свое время пожадничал и поставил свой забор максимально близко к дороге. И теперь, если ее будут расширять, его ждет судебное разбирательство, снос забора и уменьшение площади участка.

Дачные массивы в основном расположены за городом. Но за город выносятся и промышленные предприятия, аэропорты, стратегические и загрязняющие природу объекты. И у них тоже есть свои охранные зоны. И они сейчас соблюдаются строго, особенно в Москве и Московской области.

Единственный вариант, который может “прокатить” в этом случае — сидеть и не высовываться. Не продавать дачу, не закладывать имущество, не ходить с жалобами по инстанциям, не строить на участке ничего нового. Как вы думаете, это реально?

Полная неразбериха с разрешениями на строительство

Кто-нибудь помнит, какие разрешения на строительство выдавали до введения в действие Земельного кодекса? Правильно, никто. В лихие 90-е те отчаянные люди, кому нужны были документы на ранее построенные объекты, шли в суд. Правда и те, кто только построил дом, тоже не брезговали выдавать его за старое строение и также затевали тяжбы.

С принятием пула законов по “дачной амнистии” началась разная трактовка его норм на местах. Чиновники в Регпалате регистрировали права на вновь построенные дома без разрешений на строительство, если назначение участка было “под ЛПХ” или “под ИЖС”. Это продолжалось какое-то время, где-то даже около 3-4 лет, пока сверху не спустили новые указания. В итоге по стране набралась приличная кучка домов, зарегистрированных в собственность без разрешительной документации. А это значит — не проверены соблюдения градостроительных, пожарных, охранных норм — подробнее о них было выше. И проблемы за этим тянутся точно такие же.

Год 2019: исправляем ошибки прошлого и изучаем новый порядок

“Дачную амнистию” продлили до 2020 года. Но вместе с тем законодатель уже запустил новую процедуру “облегченного” оформления прав на вновь возводимые частные и садовые дома. Уже сейчас понятен вектор развития законодательства в этом направлении.

На смену разрешениям на строительство пришли уведомления. Теперь, решив построить дома, вы должны уведомить об этом власти. В документе нужно указать будущие характеристики постройки и приложить схему участка. При этом в течение 7 дней чиновники должны либо отказать в согласовании уведомления, либо разрешить строительство. Если они молчат, уведомление считается согласованным.

Однако я не спешил бы радоваться — потому что в том же Градостроительном кодексе указано следующее. В случае, если чиновники не уложились в 7-дневный срок и не дали ответ, но впоследствии оказалось, что строить было нельзя — то будет снос. Правда, за счет казны — но от этого же не легче. Так что радоваться и строить без согласования — себе дороже.

После того, как вы построили дом (согласие властей действует 10 лет), необходимо подать новое уведомление о завершении строительства. Чиновники обязаны рассмотреть его, проверить постройку на предмет соответствия закону, осмотреть ее на местности и согласовать. Если все отлично — они сами отправят документы в Росреестр. Есть нет — то придется убирать недостатки.

В свою очередь нерадивые частные застройщики получили свою порцию плюшек от государства. С августа 2018 по март 2019 действовал льготный период, в течение которого власти закрывали глаза на самовольно начатые стройки, если владелец подавал уведомление о начале строительства. То есть все как бы притворялись, что строительство только начато, хотя по факту у дома уже возводился второй этаж. Его согласовывали, и дальше самострой превращался во вполне законную стройку.

Кто успел в льготный период — тот молодец. У нас в организации всю зиму шла напряженная работа по узаконению таких вот строек, и все желающие успели оформиться до 1 марта. А мы в свою очередь обкатали процесс подачи уведомлений и получения их согласований. Потому что на деле все оказалось не так просто, как на бумаге.

Оказалось, что просто заполнить уведомление, от руки нарисовать схему и отправить в муниципалитет — недостаточно. Если участок попадает в приаэродромную зону (а в Москве и Подмосковье таких участков большинство), то требуется согласование Росавиации. Если рядом есть водоем — нужно получить согласование водоохранного ведомства. Ну и не дай Бог оказаться рядом с ООПТ или объектами исторического и культурного наследия — Минприроды и Минкультуры тоже должны одобрить строительство.

Нужно учесть кучу нюансов: и красные линии, и охранные зоны высоковольтных ЛЭП и газопровода, отступы от границ участка, удаленность от инженерных сетей и еще много чего. Если хотя бы один момент упустить и спроектировать будущий дом не на том месте участка, то потом придется все начинать заново. И хорошо, если по факту стройка еще не начата — иначе как передвигать свежезалитый фундамент?

Так что тема с уведомлениями хоть и задумывалась как смена упрощенке по амнистии, но по факту людям легче не стало и мало чем отличается от обычного разрешения на строительство загородного дома, кроме терминологии.

А вот и информация для тех, кто привык отсиживаться в своей норке. Эта тактика выручала наших людей во все времена. Революция — нужно зарыться поглубже и ждать, пока все утихнет. Перестройка — надо затаиться и тихонечко выживать. Экономический кризис — утянуть потуже ремешок и ждать, когда кривая выведет наверх.

То же самое с недвижкой: “Построил — но не оформил (слишком сложно). Ой, да мало ли в России домов! Продавать не собираюсь, уезжать тоже, а наследники сами разберутся. Сижу себе, налоги не плачу, живу в своем доме, все же хорошо!”

Вот к таким людям налоговая посылает самолеты. Я не шучу! Самые настоящие самолеты с камерой на борту, которые проводят аэрофотосьемку. Потом снимки оцифровываются, сопоставляются с картографическими данными Росреестра, и выявляются неоформленные строения.

В Москве и области такая практика действует уже пару лет, если не больше. Потихоньку, по-немногу, но поступательно ФНС навещает нерадивых недособственников. Следом за ними приходит госземконтроль, госстройнадзор и Роспотребнадзор. И все годы ныряния головой в песок с лихвой компенсируются годами брыкания в сетях браконьеров чиновников. Весь этот клубок проблем разрешим, но требует сосредоточения и ответственности.

Размещение коммерческих объектов под видом дачных лечится комплексом лекарств под названием “изменение разрешенного использования участка”, “публичные слушания”, “изменение назначения зданий и сооружений”.

Плавающие в кадастровом воздухе дома и границы устанавливаются путем приема в гомеопатических дозах препаратов “межевание”, “изготовление техплана”, “постановка на кадастровый учет”.

Нарушение градостроительных, пожарных и санитарных норм — случай тяжелый. Лечится хирургическим путем, в критических случаях — ампутация. Но иногда происходит чудо, и пациенту помогают врачи нетрадиционной медицины: кадастровые инженеры, юристы и судьи. Излечение возможно, но назначается строго индивидуально.

Ну а стройка без разрешения лечится намного легче: это как ОРВИ в сезон простуд. Отработанная схема подачи уведомлений, по которой согласования отпускаются из аптеки без рецепта. Бывают, конечно, осложнения, но в ход всегда можно пустить антибиотик “суд”.

От себя хочется добавить, что в связи со стойким спадом эпидемии под названием “Дачная амнистия” пора начинать лечение ослабленных организмов. Звоните, записывайтесь на бесплатную консультацию и будьте здоровы!

Записаться



×
×
Scroll Up